İlkeler, aylık akış, takvim ve bir sorun çıkınca ne yaptığımız.
Hangi ilkeyle çalıştığımız, paranın ay içinde nasıl hareket ettiği, sözleşmeden yıllık beyana kadar takvim ve bir sorun çıktığında standart prosedürümüz. Karar vermeden önce her ayrıntıyı bilmenizi isteriz.
Nasıl çalışıyoruz
Tek anahtar, tüm operasyon.
İstanbul genelinde kiralık konutları yönetiyoruz. Kiracı bulmadan vergi beyanına, aylık tahsilattan tahliye sürecine kadar tüm süreç tek sözleşme altında; her ay aylık hesap özetinizi (owner statement) alırsınız.
Şeffaf fiyat
Yönetim ücretimiz, her ay tahsil edilen kiranın sabit bir yüzdesidir. Gizli ücret yoktur; her kalem açıkça yazılıdır.
Tahsil edersek alırız
Ücretimizi yalnızca gerçekten tahsil ettiğimiz kira üzerinden alırız. Kira gelmezse bizim ücretimiz de gelmez.
Tek muhatap
Ustalar, sigorta acentesi ve partner hukuk büromuzla ilişki tek noktadan, bizim üzerimizden yürür; vergi beyanı ekibimizde. Kiracı da bize ulaşır; siz yalnızca bizimle muhatap olursunuz.
Sıkı kiracı seçimi
Kimlik, gelir, işveren teyidi, referans ve adayın sunduğu kredi ve icra kayıtları standart prosedürdür. Doğru kiracıyı baştan bulmak, yanlış kiracıyı tahliye etmekten her zaman daha kolaydır.
Hukuki güvenceler
Türkiye’de bir kiracıyı tahliye etmek yıllar alabilir. Sözleşme sürecinde kefil ve diğer önleyici tedbirleri, teslimden sonra da ayrı belgeyle tahliye taahhütnamesini alarak bu riski ilk günden en aza indiririz. Bunlar tahliyeyi garanti etmez; hukuki yolu kısaltır.
Birlikte karar
Kira seviyesi, yıllık artış ve büyük operasyonel kararlar her zaman sizinle konuşulur. Bu kararlarda onayınız olmadan hareket etmeyiz; sözleşmede önceden yetkilendirdiğiniz küçük acil onarımlar bunun dışındadır.
Aylık para akışı
Her ay aynı beş adım; her adım hesap özetinizde bir satır olur.
Sözleşme imzalandığı andan itibaren aynı öngörülebilir akış her ay tekrarlanır. Paranın nasıl hareket ettiği, yönetim ücretimizin ne zaman ve nasıl kesildiği ilk günden bellidir.
Ödeme düzeniHer ay düzenli
Ay başı
Kira talep edilir
Sözleşmedeki kira gününde kiracıdan kira talep edilir; kira, yazılı tahsilat yetkisi verdiyseniz şirketimizin yetkilendirilmiş tahsilat hesabına, vermediyseniz doğrudan size ödenir.
Ay başı
Mülk giderleri ödenir
Apartman aidatı, vergi, sigorta ve küçük bakım ödemeleri yapılır.
Ödeme öncesi
Yönetim ücreti kesilir
Yönetim ücretimiz e-fatura ile kesilir. Kira gelmediyse ücret de yok.
Ödeme günü
Hesabınıza havale
Sözleşmeye uygun kesintiler ve önceden yetkilendirilmiş giderler ayrıldıktan sonra kalan tutar hesabınıza gönderilir; isterseniz yurt dışındaki hesabınıza döviz olarak da gönderilebilir.
Ödeme günü
Aylık hesap özeti gönderilir
Aylık hesap özeti (PDF) e-posta ile gönderilir: tahsil edilen kira, hizmet bedeli, KDV, onaylı giderler ve gönderilen net tutar ayrı ayrı yazılır.
İki tahsilat modeli
Paket hizmetin kapsamını, model kiranın hangi hesaba geleceğini belirler. Seçim sizindir; model, seçtiğiniz paketin kapsamını daraltmaz ya da genişletmez.
StayIstanbul üzerinden tahsilat
Kirayı bizim tahsil etmemizi isteyenler için
Kiracı, yazılı tahsilat yetkisi kapsamında kirayı belirlenen hesaba öder; tahsilat sizin adınıza kaydedilir
Paketin yönetim ücreti ve KDV size faturalandırılır
Sözleşmeye uygun kesintiler ve önceden yetkilendirilmiş giderler ayrılır
Kalan net tutar size gönderilir; hesap özeti kalemleri ayrı ayrı gösterir
Mülk sahibine doğrudan ödeme
Kirayı doğrudan kendisi almak isteyenler için
Kiracı kirayı doğrudan size öder
Tahsilat ve ödeme bilgisini bizimle paylaşırsınız
Paketin hizmet bedeli ve KDV size faturalandırılır
Bu faturayı siz ödersiniz; paketin kapsamı değişmez
Çalışma takvimi
Sözleşmeden yıllık beyana, neyin ne zaman olacağı.
Aşağıdaki takvim standart akıştır; mülkünüze özgü ayrıntılar olabilir. İmzadan itibaren hangi adımın ne zaman geleceğini bilirsiniz.
Gün 0–3
Hizmet sözleşmesinin imzalanması
StayIstanbul ile aranızdaki yönetim sözleşmesi imzalanır, varsa kuruluş bedeli tahsil edilir, mülk dosyası açılır. Yurt dışındaki sahipler için vekâletname süreci bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğu üzerinden başlatılır.
Gün 3–7
Mülkün teslim alınması
Mülk yerinde ziyaret edilir; eşya envanteri çıkarılır ve fotoğraflanır, sayaç değerleri kaydedilir. Profesyonel fotoğraf çekimi planlanır. DASK, aidat ve vergi durumu kontrol edilir.
Hafta 2–4
İlana çıkma ve kiracı arama
Pazar fiyatı belirlenir, onayınız alınır, ilan Sahibinden, Hepsiemlak, Emlakjet ve uluslararası portallarda açılır. Aday görüşmeleri ve mülk turları başlar.
Hafta 4–6
Kiracı yerleştirme
Seçilen aday için tam tarama yapılır, onayınız alınır. Noter onaylı sözleşme imzalanır, kefil belgeleri alınır; tahliye taahhütnamesi, geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra ayrı bir belgeyle düzenlenir. Depozito tahsil edilir, giriş envanteri hazırlanır, kiracı taşınır.
Her ay
Standart aylık döngü
Ay içinde beş adımlı para akışı tekrarlanır: kira talebi, gider ödemeleri, yönetim ücreti e-faturası, havale, aylık hesap özeti. Kiracıdan gelen talepler beklemeden işleme alınır.
6 ayda bir
Fiziksel kontrol ziyareti
Kiracıyla anlaşılan tarihte mülk ziyaret edilir. Bakım gerektirecek noktalar tespit edilir; fotoğraflı durum raporu size gönderilir.
12. ay sonu
Yıllık sözleşme yenileme
Bitişten 60 gün önce — bu bizim çalışma takvimimizdir — TÜFE ve emsal analiziyle artış hesaplanır, onayınızla kiracıya iletilir ve müzakere edilir. Kanun gereği, belirli süreli konut kirası kiracı en az on beş gün önce bildirmedikçe aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren sözleşmeyi yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sona erdiremez (TBK m. 347/1). Yeni dönem sözleşmesi imzalanır; kiracı çıkarsa yeni kiracı arama döngüsü ek ücret olmadan başlar.
Her yıl Mart
Gelir vergisi beyanı
Yıllık kira gelir beyannamesini ekibimiz hazırlar; onayınızla beyan edilir. Emlak vergisi Mayıs ve Kasım taksitlerinde ödenir, DASK ve konut sigortası her yıl yenilenir.
Bir sorun olursa
Şu durumlarda ne yapıyoruz.
Mülk yönetiminde her şey her zaman beklendiği gibi gitmez. En sık karşılaşılan dört durumda standart prosedürümüz budur; parayı ve hukuku ilgilendiren her adım onayınızla atılır.
Kiracı kirayı geciktirirse
Gecikme ilk günden takibe alınır ve hukuk ekibimiz tahsilat için gereken adımları hemen başlatır; her adımda size bilgi verilir. Aşağıdaki gün sayıları bizim çalışma takvimimizdir; kanuni süre, ihtarnamenin vermesi gereken en az otuz gündür (TBK m. 315).
1. günHatırlatma mesajı.
3. günTelefon araması, sebebin öğrenilmesi, ödeme planı önerisi.
7. günResmî ihtarname; noter ya da hukuk bürosu kanalıyla, onayınızla. İhtarname en az otuz günlük süreyi ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısını içerir; süre, ihtarın yapıldığı tarihi izleyen gün başlar (TBK m. 315).
14. günİcra takibi için öneri sunulur; onay verirseniz süreç başlar.
Süre dolduktan sonraÖdeme yine yapılmazsa onayınızla ya kira alacağı için icra takibi ve icra yoluyla tahliye ya da tahliye davası değerlendirilir. Tahliye davasından önce arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); ilamsız icra yolu bu şartın dışındadır.
Kira tahsil edilmeyen ayda aylık yönetim ücreti alınmaz. Hukuki hizmeti partner hukuk büromuz verir; Anahtarı Teslim Et paketinde tahsilat takibinin avukatlık ücreti yönetim ücretine dahildir, diğer iki pakette aynen yansıtılır. Mahkeme harcı ve masraflara komisyon eklenmez.
Erken çıkış şartları Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilir.
Kira borcuKiracı süresinden önce çıkarsa kira borcu, daire benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre boyunca devam eder (TBK m. 325); kiracı uygun yeni bir kiracı bulursa borcu o anda biter. Kanun bu makul süre için gün ya da ay vermez; süreyi somut olayda hâkim belirler.
BeklemedenBu süreyi kısaltmak için yeni kiracı arama süreci başlatılır.
Boş günlerÇıkış ile yeni giriş arasında boş kalan günlerin kirası için eski ya da yeni kiracıdan tahsilat planlanır.
Hizmet sözleşmesini istediğiniz zaman, bir ay önceden yazılı bildirimle ve sebep göstermeden feshedebilirsiniz. Sizi bağlayan bir asgari süre yok; kalıp kalmamanız sözleşmeye değil işe bağlı olsun.
Fesihte mülk dosyanız, tüm sözleşmeler, kiracı bilgileri ve mali kayıtlar eksiksiz size teslim edilir. Devam eden bir kira sözleşmesi varsa, süresinin sonuna kadar kiracıyla doğrudan siz devam edersiniz.
Bu benim için mi?
Mülkünüz İstanbul’da, siz başka bir yerdesiniz.
Mülküm var ama kiracıyla uğraşmak istemiyorum. Kiracı yıllarca oturursa, kiram piyasanın altında kalırsa ne olacak? Bu endişeler tanıdık geliyorsa doğru yerdesiniz. Aşağıda her birinin karşılığı var: kim yapar, hangi sırayla, hangi onayla.
Bu işlerin hiçbiri için Türkiye’ye gelmeniz gerekmez.
VekâletnameSözleşme ve vekâletname için Türkiye’ye gelmem gerekiyor mu?+−
Hayır. Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenir; hangi belgenin nereden alınacağını adım adım biz takip ederiz.
Her ay düzenli olarak Türkiye’deki hesabınıza; isterseniz yurt dışındaki hesabınıza döviz olarak da gönderilebilir. Kur ve banka masrafları bankanızın o günkü uygulamasına bağlıdır.
Tahsilat hesabıKiram neden önce sizin hesabınıza yatsın?+−
Yatmak zorunda değil. Yazılı tahsilat yetkisi verirseniz kiracı, kirayı şirketimizin yetkilendirilmiş tahsilat hesabına öder ve tahsilat sizin adınıza kaydedilir; istemezseniz kiracı doğrudan size öder. Seçim sizindir.
GecikmeKira gecikirse buradan ne yapabilirim ki?+−
Gecikme ilk günden takibe alınır ve hukuk ekibimiz tahsilat için gereken adımları hemen başlatır: kiracıyla iletişim, yazılı bildirim, gerekirse noter ihtarnamesi ve icra takibi. Anahtarı Teslim Et paketinde avukatlık ücreti yönetim ücretine dahildir; kiranın ödenmemesi nedeniyle yürütülen takipte sizden ayrıca avukatlık ücreti istenmez. Harç ve tebligat gideri gibi üçüncü kişilere ödenen kalemler ayrıdır, belgesiyle yansıtılır.
Hukuki güvenceKiracı çıkmak istemezse tahliye yıllar sürer; o davayı buradan kim yürütecek?+−
Bu yüzden kefil sözleşme sürecinde, tahliye taahhütnamesi ise teslimden sonra ayrı bir belgeyle alınır; kanun taahhüdün teslimden sonra verilmesini arar (TBK m. 352/1). İkisi de tahliyeyi garanti etmez, yolu kısaltır; icra takibi ve tahliye davası sizin adınıza yürütülür.
Sözleşme yenilemeKiram yıllar içinde piyasanın altında kalır; artışı kim, neye göre yapacak?+−
Artış, sözleşme bitiminden 60 gün önce — bu bizim çalışma takvimimizdir — yasal TÜFE oranı ve emsal analiziyle hesaplanır; onayınızla kiracıyla müzakere edilir.
Tahsilatı biz yapıyorsak kira, şirketimizin yetkilendirilmiş tahsilat hesabına ödenir; aidat, vergi ve önceden yetkilendirilmiş bakım ödemeleri buradan yapılır. Kalan net tutar her ay düzenli olarak size gönderilir; isterseniz yurt dışındaki hesabınıza döviz olarak gönderilmesi için bankanın istediği belgeleri hazırlarız. Kur ve banka masrafları bankanızın uygulamasına bağlıdır. Aylık hesap özeti Türkçe, İngilizce ya da Arapça sunulabilir.
Hayır. Yönetim ücreti yalnızca o ay gerçekten tahsil edilen kira üzerinden hesaplanır; tahsilat yoksa ücret de tahakkuk etmez. Üç paketin üçü de bu kuralla çalışır.
İki tahsilat modeli arasındaki fark nedir?
Birinci modelde kiracı, yazılı tahsilat yetkisi kapsamında kirayı şirketimizin yetkilendirilmiş tahsilat hesabına öder; tahsilat sizin adınıza kaydedilir. Paketin yönetim ücreti ve KDV size faturalandırılır; sözleşmeye uygun kesintiler ve önceden yetkilendirilmiş giderler ayrıldıktan sonra kalan tutar size gönderilir. İkinci modelde kiracı kirayı doğrudan size öder, tahsilat bilgisini bizimle paylaşırsınız; hizmet bedeli ve KDV size faturalandırılır ve bu faturayı siz ödersiniz. Seçim sizindir ve model, seçtiğiniz paketin kapsamını değiştirmez.
Bir arıza çıkınca kim karar verir, kaça yapılır?
Kiracının tüm bakım talepleri bize gelir. Sözleşmede önceden yetkilendirdiğiniz 2.500 TL’ye kadar olan acil işler beklemeden yaptırılır ve fotoğraflı raporlanır; koordinasyon için ayrıca ücret alınmaz. Bu tutarın üstündeki işlerde önce sizin onayınız alınır, sonra onaylı usta ağımızla (tesisat, elektrik, beyaz eşya, klima, kapı-kilit) iş yapılır. Bakım koordinasyonu Anahtarı Teslim Et paketine dahildir.
Hizmet sözleşmesini istediğiniz zaman, bir ay önceden yazılı bildirimle ve sebep göstermeden feshedebilirsiniz; bağlayıcı bir süre yok. Fesihte mülk dosyanız, tüm sözleşmeler, kiracı bilgileri ve mali kayıtlar eksiksiz size teslim edilir; devam eden kira sözleşmesi varsa kiracıyla doğrudan siz devam edersiniz.
Kiracı ne kadar sürede bulunur?
Şişli ve Beşiktaş gibi merkezi bölgelerde 1+1 daireler için kiracı bulma süremiz ortalama 14–28 gündür. Bu bir ortalamadır, taahhüt değildir: süre; mülkün durumuna, kiranın emsallere göre seviyesine ve mevsime bağlıdır. İlan öncesi pazar fiyatlama analizi bu süreyi kısaltan ilk adımdır.
Kısa dönem ya da Airbnb tipi kiralama yapıyor musunuz?
Hayır. Yalnızca uzun dönem konut kirası yönetiyoruz; kira sözleşmeleri yıllık düzenlenir ve yasal TÜFE artışıyla yenilenir. Tek istisna, tek seferde yüz günü aşan sürelerle (yaklaşık dört aydan on iki aya) kurulan mobilyalı orta dönem kiralamadır; bunu Anahtarı Teslim Et paketinde bir seçenek olarak değerlendiririz. En fazla yüz gün süreli kiralama 7464 sayılı Kanun’a göre turizm amaçlı sayılır; Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ve girişe plaket gerektirir (m. 2, m. 3). Günlük ve haftalık kiralama yapmıyoruz. Yüz günü aşan sözleşmelerde de bir sınır vardır: aynı konut, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verilirse idari para cezası uygulanır (m. 4/1-g). Bu yüzden orta dönem sözleşmelerinde yıl içindeki kiralama sayısını da takip ederiz.
Hayır. Kira garantisi sektörde ayrı bir sigorta ürünüdür; biz sunmuyoruz. Bunun yerine riski baştan küçültürüz: sıkı kiracı taraması, kefil, teslimden sonra alınan tahliye taahhütnamesi, gecikmede gün gün takip. Kira tahsil edilmeyen ayda bizim ücretimiz de tahakkuk etmez; çıkarımız sizinkiyle aynı yöndedir.
Önce ilan, görüşme ve mülk turuyla ilk eleme yapılır. Seçilen adayın değerlendirmesi, adayın kendisinin sunduğu belgeler üzerinden yürür: kimlik, gelir belgesi, çalıştığı yerin teyidi, adayın bildirdiği referanslarla görüşme, adayın kendi Findeks raporu ya da Findeks üzerinden verdiği paylaşım onayı, adayın e-Devlet’ten aldığı icra dosyası dökümü ve önceki kira geçmişi. Bu veriler kira sözleşmesinin kurulmasıyla doğrudan ilgili olduğu için KVKK m. 5/2-c kapsamında işlenir; ayrıca bir onay kutusu istemeyiz. Kimsenin kaydını adayın kendisi paylaşmadan sorgulamayız; icra ve kredi kayıtlarına üçüncü kişi olarak erişimimiz yoktur. Sonuç sizinle paylaşılır, onayınızla noter onaylı sözleşme imzalanır; depozito alınır ve fotoğraflı giriş envanteri hazırlanır.
Yılda iki kez, yani altı ayda bir, kiracıyla anlaşılan tarihte mülke gidilir. Bakım gerektirebilecek noktalar tespit edilir ve fotoğraflı durum raporu size gönderilir. Raporlar mülk dosyanızda saklanır.
Kiracı ödemezse süreç gün gün nasıl işler?
Hukuk ekibimiz ilk günden devreye girer: hatırlatma gider, sebep öğrenilir ve ödeme planı önerilir; gecikme sürerse onayınızla noter ya da hukuk bürosu kanalıyla resmî ihtarname çekilir. İhtarname, kanunun aradığı en az otuz günlük süreyi ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısını içerir (TBK m. 315); bu süre, ihtarın yapıldığı tarihi izleyen gün başlar. Ödeme yine yapılmazsa, sürenin dolmasından sonra onayınızla ya kira alacağı için icra takibi ve icra yoluyla tahliye ya da tahliye davası değerlendirilir. Tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); buna karşılık kira alacağı ve tahliye taahhüdü için ilamsız icra yolu bu şartın dışındadır ve doğrudan icra dairesinde başlar. Gün sayıları bizim çalışma takvimimizdir; kanuni süre yalnız TBK m. 315’teki otuz gündür. Her adımda size bilgi verilir. Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olmamak üzere yazılı sözleşmeyle belirlenir (Avukatlık Kanunu m. 163, m. 164/4); Anahtarı Teslim Et paketinde bu ücreti biz karşılarız ve yönetim ücretine dahildir. Harç, tebligat ve icra masrafı gibi üçüncü kişilere ödenen kalemler ayrıdır ve belgesiyle yansıtılır.
Yüz günü aşan, yaklaşık dört ile on iki aylık mobilyalı kiralamalarda mülk daha yüksek kira getirebilir. Anahtarı Teslim Et paketinde bunu bir seçenek olarak değerlendirir, analizini ve danışmanlığını veririz.
30 dakikalık ücretsiz online görüşmede sözleşme detaylarını, mülkünüzün kira aralığını ve operasyonun nasıl başlayacağını konuşuyoruz. Görüşme size hiçbir yükümlülük getirmez.