İstanbul’da mülk satmak: belgeler, harç, değer artış vergisi ve yurt dışından vekâlet.

01

Satış nasıl işler: adımlar ve belgeler

Türkiye’de konut satışı tapu müdürlüğünde, tarafların ya da vekillerinin imzasıyla randevu günü yapılır. Satıştan önceki iş, mülkün satılabilir durumda olduğunu belgelemektir: tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhlerin durumu netleştirilmeli, aidat ve vergi borçları kapatılmalıdır. Bu kayıtlar satışa kendiliğinden engel değildir, ama alıcı bakımından risk üretir ve çoğu alım satımda işlem öncesinde çözülmesi istenir.

Süreç genellikle şu sırayla ilerler: fiyatın belirlenmesi, ilan ve gösterimler, alıcıyla anlaşma (çoğu zaman noterde ya da yazılı bir ön anlaşmayla kapora), belediyeden emlak vergi değeri (rayiç) yazısı, gerekiyorsa değerleme raporu, tapu müdürlüğüne başvuru (e-Devlet / Web-Tapu), harçların ödenmesi ve tapuda imza.

• —Tapu senedi (ya da tapu kaydının güncel örneği) ve kimlik; vekil imzalıyorsa vekâletname aslı
• —Belediyeden emlak vergi değeri (rayiç) yazısı; varsa emlak vergisi borcunun kapatıldığını gösteren belge
• —Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi; site yönetiminden aidat borcu bulunmadığına dair yazı
• —Kat mülkiyeti kurulmamışsa iskân ve kat irtifakı durumu; yönetim planı
• —Alıcı Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan bir gerçek kişiyse lisanslı değerleme raporu (üç ay geçerli) ve döviz alım belgesi; taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman

02

Tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifeye göre tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır; toplam binde 40’tır. Bedelin gerçek değerin altında gösterilmesi hâlinde eksik harç cezalı olarak tamamlanır. Ayrıca tapu döner sermaye hizmet bedeli ödenir.

Satıştan elde edilen kazanç, konut edinme tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satılırsa değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80). Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta vergi doğmaz. Kazanç hesaplanırken alış bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere alış ve satış ayları arasındaki üretici fiyat endeksi artışıyla endekslenir; bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması şarttır (GVK mükerrer m. 81). Endekslenmiş bedel ile satış bedeli arasındaki fark, o yıl için geçerli istisna tutarını aşıyorsa izleyen yılın Mart ayında beyan edilir. İstisna her yıl yeniden değerlemeyle artar; 2026 yılı satışları için 150.000 TL’dir (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği).

Beş yıl, tapuya tescil tarihinden başlar; ivazsız (miras ve bağış yoluyla) edinilen konutların satışı değer artış kazancının dışındadır (GVK mükerrer m. 80/6).

Yurt dışında yaşayan (dar mükellef) satıcıda beyan yolu farklıdır: yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellefler, gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan kazancı, kazancın iktisap edildiği tarihten itibaren on beş gün içinde, gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyanname ile bildirir (GVK m. 101/1). Bu, izleyen yılın Mart ayındaki yıllık beyandan tamamen ayrı ve çok kısa bir süredir; satış tarihinden önce planlanmalıdır; Anahtarı Teslim Et müşterilerinde beyanı ekibimiz hazırlar.

03

Aracılık ücretinin yasal tavanı

Emlak aracılığı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Alım satımda hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz (m. 20/1); alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınır ve bu tavan geçilemez (m. 20/3, m. 20/6). Bedel, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir (m. 20/5); bu bir teamül değil, yönetmelik hükmüdür. Kiralamaya aracılıkta tavan, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarıdır (m. 20/2).

Ücret, yazılı bir aracılık (yetkilendirme) sözleşmesine dayanmak zorundadır; sözleşmesiz ya da tavanı aşan talepler geçersizdir. Aracının taşınmaz ticareti yetki belgesi olmalıdır. Hizmet bedeline, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle hak kazanılır (m. 20/4); yalnızca taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında hiçbir bedel istenemez (m. 19/4).

04

Yurt dışından vekâletle satış

Türkiye’ye gelmeden satış için tapu işlemini bir vekil yapar. Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenirse Türkiye’de doğrudan geçerlidir; konsolosluk yoksa yerel noterde düzenlenip 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre apostil alınır ve Türkiye’de yeminli tercüman çevirisi noterce onaylanır.

Tapu müdürlükleri satış vekâletinde iki şeye bakar: vekâletin fotoğraflı olması (Noterlik Kanunu m. 80; Noterlik Kanunu Yönetmeliği m. 93/b) ve satış yetkisinin açıkça yazılması (“satmaya, bedelini almaya, tapuda imza atmaya”). Bu yalnız bir tapu uygulaması değildir: vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz (TBK m. 504). Genel bir “işlerimi takibe” vekâleti satış için yetmez; vekâlet metnini işlem yapılacak tapuya uygun hazırlatmak ret riskini ortadan kaldırır.

Vekâlet süresi ve kapsamı sınırlanabilir; satış tamamlanınca azledilir. Satış bedelinin vekilin değil doğrudan satıcının hesabına ödenmesi sözleşmeye yazılır.

05

Yabancı alıcıya satış

Ölçüt “yabancı olmak” değil, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmamaktır: çifte vatandaş bir T.C. vatandaşı kapsam dışıdır, mavi kartlı bir kişi kapsamdadır. Böyle bir alıcıya satışta üç ek şart vardır. Birincisi, satış bedeline ilişkin dövizin bir bankaya satıldığını gösteren döviz alım belgesi; belge banka tarafından doğrudan tapu müdürlüğüne gönderilir ve gönderilmeden tapu başvurusu yapılamaz (TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi m. 13; TKGM Genelge 2022/1). İkincisi, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir kuruluşun taşınmaz değerleme raporu; rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerlidir (TKGM Genelge 2019/1). Üçüncüsü, alıcı Türkçe bilmiyorsa tapuda yeminli tercüman.

Değerleme raporu yalnızca yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu işlemlerde aranır; yabancı gerçek kişinin satıcı olduğu işlemlerde istenmez (alıcı da yabancıysa yine istenir). Bu yükümlülükler alıcıya aittir; satıcı için önemi takvimdedir. Ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 uyarınca yabancı gerçek kişilerin edinimi kişi başına ülke genelinde 30 hektar ve ilçe yüzölçümünün yüzde 10’u ile sınırlıdır; askerî yasak ve güvenlik bölgeleri için ayrı kısıtlar vardır ve tapu müdürlüğü işlem öncesinde kontrol eder. Bu kontroller önceden planlanmazsa tapu randevusu ertelenebilir.

06

Satış bedelinin yurt dışına gönderilmesi

Satış bedeli Türkiye’deki banka hesabına Türk lirası olarak ödenir. Yurt dışında yaşayan satıcı, bedeli dövize çevirip yurt dışındaki hesabına gönderebilir; bankalar vasıtasıyla yurt dışına döviz transferi serbesttir (32 sayılı Karar m. 4) ve yurt dışında yerleşik kişilerin gayrimenkul satış bedelinin, vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutarının transferi de serbesttir (TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi m. 13/1). Banka, paranın kaynağını belgelemek için tapu senedini ve satış sözleşmesini ister; döviz satın alınırsa banka ayrıca döviz alım belgesi düzenler.

Kur ve banka masrafı satıcıya aittir; transferi tek seferde yapmak masrafı düşürür. Yabancı alıcıdan gelen bedel zaten dövizle belgelendiği için bu adım daha kısa sürer.

07

Kiracılı mülk satışı ve yeni malikin hakları

Kiralanan konut satıldığında kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik, kira ilişkisinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310). Depozito da yeni malike devredilir. Kiracı, satış nedeniyle çıkarılamaz.

Yeni malik konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (m. 351). Bu yol dışında kira sözleşmesi süresince devam eder.

Yatırım amaçlı alıcı için kiracılı mülk, ilk günden gelir getiren bir varlıktır; kira sözleşmesi, tahsilat geçmişi ve kiracının ödeme düzeni satış dosyasının parçası olur. Gösterimler kiracının rızasıyla, önceden anlaşılan saatte yapılır.

08

Satış öncesi kontrol listesi

• —Tapu kaydını güncel çekin: ipotek, haciz, şerh, hisse durumu
• —Aidat, emlak vergisi ve abonelik borçlarını kapatın; belgelerini alın
• —DASK poliçesini yenileyin; kat mülkiyeti ve iskân durumunu doğrulayın
• —Edinme tarihinden itibaren beş yılın dolup dolmadığını hesaplayın
• —Yurt dışındaysanız vekâletname metnini satış yetkisiyle ve fotoğraflı hazırlatın
• —Alıcı yabancıysa değerleme raporu ve döviz alım belgesini planlayın
• —Kiracı varsa sözleşmeyi, depozitoyu ve gösterim saatlerini alıcıya baştan bildirin
• —Satıştan sonra emlak vergisi bildirimini unutmayın: bildirim, değişikliğin gerçekleştiği bütçe yılı içinde ilgili belediyeye verilir; satış bütçe yılının son üç ayında olmuşsa satış tarihinden itibaren üç ay içinde (1319 sayılı Kanun m. 23)
• —Dar mükellefseniz münferit beyanname süresini takvime yazın: kazancın iktisap tarihinden itibaren on beş gün (GVK m. 101/1)