Değerleme ve fiyat stratejisi
Emsal satışlar, semt ve bina durumu üzerinden fiyat aralığı; tapu kaydı, borç ve ipotek durumu kontrol edildi.
I Karar
Satmaya karar verdiniz. Mülk burada, siz değilsiniz.
Değerleme kimden alınır, ilan nereye verilir, alıcı telefonlarına kim bakar. Her gösterim için uçak bileti almak bir yol; İstanbul’da sizin yerinize duran bir ekip olması başka bir yol.
II Mesafe
İmza için Türkiye’ye gelmeniz gerekmiyor.
Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenir; konsolosluk yoksa yerel noter, apostil ve yeminli çeviri. Yetki yalnız satış işlemleriyle sınırlı tutulur ve tapu randevusuna vekiliniz katılır.
—
Satış
III Devir
Tapu el değiştirir.
Harç ve döner sermaye bedelleri önceden hesaplanıp size bildirilir; devir tapu müdürlüğünde randevu günü yapılır. Satış vaadi noterde düzenlenir, metni partner hukuk büromuz CKAY ile hazırlanır. Alıcının Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı yoksa değerleme raporu ve döviz alım belgesi gerekir; yükümlülük alıcıdadır, süreci biz koordine ederiz.
IV Karşılık
Bedel hesabınıza geçer.
Satış bedeli Türkiye’deki hesabınıza yatar; dövize çevrilip yurt dışındaki hesabınıza gönderilmesini bankanın belge süreciyle biz takip ederiz. Harç, noter ve ekspertiz ödendiği tutarla yansıtılır, üzerine komisyon eklenmez.
V Süreç
Sonra haber gelmeye başlar.
Değerlemeden tapuya altı adım. Her adımın sonunda size ne ilettiğimiz bellidir.
Fotoğraf ve ilan metni
Profesyonel fotoğraf ve plan; ilan metni Türkçe ve İngilizce hazırlandı.
Portallarda yayında
Sahibinden, Hepsiemlak, Emlakjet ve uluslararası portallarda; gelen yatırımcı ve yabancı alıcı taleplerine doğrudan sunum.
Teklif geldi
Yazılı olarak iletildi. Pazarlık sizin belirlediğiniz sınırda yürür.
Sözleşme hazır
Satış vaadi hazırlandı; kat mülkiyeti, DASK ve rayiç yazısı tamamlandı.
Devir tamamlandı
İmza atıldı; bedel hesabınıza geçti.
Bir haber daha: dosya kapandı.
Kimin için
Üç durumda aynı süreç.
- Yurt dışında yaşıyorsunuz
- Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenir; gösterimler, pazarlık ve tapu işlemi Türkiye’ye gelmenizi gerektirmez.
- Mülkünüzü zaten biz yönetiyoruz
- Kiracı otururken de satılır. Aylık hesap özetleri ve belgeli kira geliri, yatırım amaçlı alıcıya hazır bir dosya olarak sunulur; yönetimden satışa geçiş tek sözleşme içinde kalır.
- İstanbul’dasınız ama süreçle uğraşmak istemiyorsunuz
- Alıcı telefonları, gösterim randevuları, belge takibi ve tapu randevusu bizde; her teklif size yazılı gelir, karar sizindir.
Türkiye’ye gelmeden
Satış, vekâletle ve belgeyle yürür.
Uzaktaki satıcının dört sorusu vardır: imzayı kim atacak, para nasıl gelecek, vergi ne olacak, alıcı yabancıysa ne değişir. Dördünün de yerleşik bir cevabı var.
- Vekâletname
- Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda, satış yetkisi açıkça yazılı ve fotoğraflı bir vekâlet düzenlenir; konsolosluk yoksa yerel noter, apostil ve yeminli çeviri aynı sonucu verir. Yetkinin açıkça yazılması şarttır: vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve dava açamaz (TBK m. 504). Vekâlet yalnız satış işlemleriyle sınırlı tutulur.
- Tapu işlemi
- Vekiliniz tapu randevusuna katılır; devir işlemi tapu müdürlüğünde randevu günü yapılır. Harç ve döner sermaye bedelleri önceden hesaplanıp size bildirilir.
- Satış bedeli ve transfer
- Bedel Türkiye’deki hesabınıza Türk lirası olarak yatar; dövize çevrilip yurt dışındaki hesabınıza gönderilmesi bankanın belge süreciyle yürütülür. Kur, banka masrafı ve varış tutarı bankaya bağlıdır; bunları biz taahhüt etmiyoruz.
- Vergi
- Edinmeden itibaren beş tam yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artış kazancı vergisi doğmaz; beş yıl dolmadan satışta kazanç istisna tutarını aşıyorsa beyan gerekir. Yurt dışında yaşayan (dar mükellef) satıcıda beyan yolu farklıdır: yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellef, kazancı iktisap tarihinden itibaren on beş gün içinde münferit beyannameyle bildirir (GVK m. 101/1). Tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Ayrıntı rehberde; bu bir hukuki tavsiye değildir.
- Alıcının vatandaşlığı
- Alıcı, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan bir gerçek kişiyse iki belge eklenir: lisanslı bir kuruluşun taşınmaz değerleme raporu ve satış bedelinin dövizle bir bankaya satıldığını gösteren döviz alım belgesi; belge banka tarafından doğrudan tapu müdürlüğüne gönderilir. Alıcı Türkçe bilmiyorsa tapuda yeminli tercüman bulunur. Bu yükümlülükler alıcıya aittir; biz süreci koordine eder, takvime etkisini görüşmede paylaşırız.
Rehber: İstanbul’da mülk satmak (belgeler, harç, vergi, vekâlet)
Kiracılı mülk
Kiracı otururken de satılır.
Kira sözleşmesi satışla sona ermez; aynı şartlarla yeni malike geçer (TBK m. 310). Yatırım amaçlı alıcı için bu, ilk günden gelir demektir. Yönettiğimiz mülklerde aylık hesap özetleri, tahsilat geçmişi ve kiracı dosyası hazırdır; alıcıya belgeli bir yatırım sunulur. Gösterimler kiracıyla anlaşılan saatte, önceden haber verilerek yapılır (TBK m. 319).
- Kira sözleşmesi ve depozito yeni malike devredilir; kiracının hakları değişmez.
- Alıcı oturmak istiyorsa tahliye sebepleri ve süreleri kanunla sınırlıdır; bunu baştan açıkça söyleriz.
- Yönetim müşterisi için satış, mevcut sözleşmenin devamıdır: yeni bir muhatap, yeni bir dosya gerekmez.
Kapsam ve ücret
Dahil olanlar, olmayanlar ve ücret.
- Değerleme ve fiyat stratejisi
- Profesyonel fotoğraf, ilan metni, portal yayını ve alıcı taleplerine doğrudan sunum
- Alıcı görüşmeleri, gösterimler ve pazarlık; her teklifin yazılı iletilmesi
- Partner hukuk büromuz CKAY ile sözleşme, tapu ve belge süreci; yurt dışındaki satıcı için vekâletle satış
- Tapu harcı, döner sermaye, noter ve değerleme raporu ücretleri: ödendiği tutarla aynen yansıtılır, üzerine komisyon eklenmez
- Satış öncesi tadilat ve boya: dilerseniz Tadilat hattımız koordine eder, bedeli size aittir
- Değer artış kazancı vergisi ve beyanı: ekibimiz hazırlar, vergi size aittir
Hizmet ücreti
Hizmet ücretimizi görüşmede söyleriz; mülkünüze göre belirlenir ve yazılı hizmet sözleşmesine yazılır.
Mevzuat çerçevesi — bu bir tavan bilgisidir, bizim oranımız değildir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20’ye göre alım satıma aracılık hizmetinin bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz; alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınır ve bu tavan geçilemez. Bedel, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir (m. 20/5). Kendi oranımızı görüşmede paylaşırız.
Peki ya…
Aklınızdaki beş durum.
Türkiye’de değilim ve gelemem.
Gerekmez. Konsoloslukta düzenlenen vekâletle ilan, gösterim, pazarlık ve tapu işlemi sizin adınıza yürütülür; her adımda yazılı bilgi alırsınız.
Kiracım var, çıkmasını mı bekleyeyim?
Beklemenize gerek yok. Kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malike geçer; yatırım amaçlı alıcı için kiracılı daire ilk günden gelir demektir.
Tapuda ipotek ya da borç var.
İlk gün tapu kaydı çekilir; ipotek, haciz ya da şerh varsa kaldırılma yolu ve maliyeti CKAY Hukuk Bürosu tarafından size yazılı bildirilir. Bu kayıtlar çözülmeden devir yapılamayabilir; bu yüzden bu adım en başa alınır.
Ne kadar edeceğini bilmiyorum.
Görüşmede emsal satışlar ve bina durumu üzerinden bir aralık konuşuruz; yazılı fiyat stratejisi sözleşmeden sonra hazırlanır. Sitede rakam vermiyoruz, çünkü aynı sokakta iki dairenin fiyatı farklıdır.
Alıcı yabancı olursa süreç değişir mi?
Ölçüt uyrukluktur: alıcı, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan bir gerçek kişiyse iki belge eklenir — lisanslı değerleme raporu ve satış bedelinin bir bankaya dövizle satıldığını gösteren döviz alım belgesi; alıcı Türkçe bilmiyorsa tapuda yeminli tercüman bulunur. Bu yükümlülükler alıcıya aittir; biz süreci koordine eder, görüşmede takvime etkisini de konuşuruz.
Sık sorulanlar
Satış için bilmek isteyecekleriniz.
Satış ne kadar sürer?
Fiyata, semte ve mülkün durumuna bağlıdır; doğru fiyatlanmış bir daire ile piyasanın üstünde fiyatlanmış bir daire arasında aylar fark olabilir. Süre sözü vermeyiz; görüşmede mülkünüz için gerçekçi bir beklentiyi birlikte konuşuruz.
Gösterimlerde bulunmam gerekir mi?
Hayır. Anahtar bizde durur ya da kiracıyla saat ayarlanır; gösterimleri biz yaparız, her gösterimden sonra kısa bir not iletiriz.
Komisyonu kim öder, ne zaman?
Hizmet ücretimiz yazılı sözleşmede belirlenir ve tapu devri gerçekleştiğinde tahsil edilir; satış olmazsa ücret doğmaz. Mevzuattaki tavan bilgisi şudur: alım satıma aracılık hizmetinin bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz ve ayrı ayrı sözleşme yapılsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınır; aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20). Bu bir tavandır, bizim oranımız değildir.
Satışta vergi öder miyim?
Mülkü edinmenizden itibaren beş tam yıl geçtiyse değer artış kazancı vergisi doğmaz. Beş yıl dolmadan satışta, endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark yıllık istisna tutarını aşıyorsa beyan edilir; endeksleme ancak ÜFE artışı yüzde 10 veya üzerindeyse yapılabilir (GVK mükerrer m. 81). Türkiye’de yerleşikseniz beyan ertesi yılın Mart ayındaki yıllık beyannameyledir; yurt dışında yaşayan (dar mükellef) satıcı ise kazancı iktisap tarihinden itibaren on beş gün içinde münferit beyannameyle bildirir (GVK m. 101/1). Tapu harcı ayrıca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Bu bir hukuki tavsiye değildir; ayrıntı rehberde.
Para hangi hesaba, hangi parayla gelir?
Satış bedeli tapu günü Türkiye’deki hesabınıza Türk lirası olarak yatar. Yurt dışındaysanız dövize (USD, EUR ya da GBP) çevrilip hesabınıza gönderilmesi için bankanın istediği belgeleri (tapu, satış sözleşmesi) biz hazırlarız.
Vekâletnameyi nasıl veririm?
Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğundan randevu alırsınız; satış yetkisini içeren, fotoğraflı bir vekâlet düzenlenir ve doğrudan geçerlidir. Konsolosluk yoksa yerel noter, apostil ve yeminli çeviriyle aynı sonuca ulaşılır. Vekâlet metnini biz hazırlayıp göndeririz.
Alıcı oturmak isterse kiracı çıkarılır mı?
Yeni malikin kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için konut gereksinimi varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351). Bunun dışında kira sözleşmesi süresince devam eder. Bunu alıcıya baştan açıkça söyleriz; sürpriz yaşanmaz.
Mülkü kirada tutarken satışa da çıkarabilir miyim?
Evet. Kiraya verilmiş mülk satışa çıkarılabilir; bazı sahipler kirada tutarken doğru alıcıyı bekler. İki süreç aynı sözleşme altında yürür ve kiracı gösterimlerden önceden haberdar edilir.
Mülkü zaten siz yönetiyorsanız satış için ayrı bir sözleşme gerekir mi?
Satış için yazılı bir hizmet sözleşmesi gerekir; yönetim müşterisiyseniz bu, mevcut dosyanıza eklenir. Muhatabınız, dosyanız ve hesap özetleriniz değişmez; kira yönetimi satış tamamlanana kadar aynen sürer.
Mülkünüzü satın
Mülkünüzü anlatın, satışı konuşalım.
Görüşmede tapu durumunu, mülkün konumunu ve hedefinizi konuşur; süreç, belge ve ücreti yazılı olarak iletiriz. Görüşme size hiçbir yükümlülük getirmez.
Ya da doğrudan yazın:
hello@stayistanbul.com.tr