Dairede tadilat: izinler, kiracı varken işler ve usta sözleşmesi.

01

Kendi dairenizin içinde ne serbest, ne değil

Kat maliki, bağımsız bölümünün içinde dilediği gibi kullanma ve düzenleme hakkına sahiptir; ancak ana yapının taşıyıcı sistemine, ortak yerlere ve binanın dış görünümüne dokunan işler için diğer kat maliklerinin rızası gerekir. Kanun bunu iki cümleyle kurar: kat malikleri ana gayrimenkulün bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini korumaya mecburdur; ana yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana ya da boya, ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla yapılabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2). Oran toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür ve yazılı rıza aranır; genel kurul çoğunluğu yetmez. Ortak yerlerdeki bir bozukluğun acilen onarılması ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Uygulamada dairenin içindeki boya, dolap, mutfak ve banyo yenilemesi, zemin kaplaması ve iç kapı değişikliği izin gerektirmez. Balkon kapatma, cephe rengi, dış doğrama değişikliği, klima dış ünitesinin yeri, ortak tesisata (kolon, ana boru, baca) müdahale ve taşıyıcı duvarın kaldırılması ise kat malikleri kararına bağlıdır; yönetim planı daha sıkı kurallar koyabilir.

Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getiren yenilik ve ilaveler ayrı bir rejime tabidir: bunlar için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir (m. 42). Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü de aynı çoğunlukla karara bağlanır; yalnız toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzerindeki binalarda merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş sayı ve arsa payı olarak oybirliği ister. Kanunun “çok masraflı ya da lüks” saydığı yenilikler için ek bir nisap yoktur; oradaki kural masrafla ilgilidir: yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katılmaya zorlanamaz, masrafı kararı alan kat malikleri öder (m. 43). Asansör için kanunda ayrı bir çoğunluk kuralı bulunmaz.

02

Belediye ruhsatı: basit onarım ile esaslı tadilat

Yapı ruhsatı gerektirmeyen işler kanunda sayılmıştır: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21/3). Bunlar için yapı ruhsatı alınmaz. Ancak taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli yapılarda, koruma alanlarında ve sit alanlarında bu işler bile izne tabidir (2863 sayılı Kanun m. 57); ayrıntı aşağıdaki tescilli bina bölümündedir.

Taşıyıcı sistemi etkileyen işler (duvar kaldırma, kolon-kiriş müdahalesi), kullanım amacını değiştiren düzenlemeler, cepheye ve çatıya yapılan ilaveler ve bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ya da bölünmesi esaslı tadilattır; ilçe belediyesinden tadilat ruhsatı ve gerekirse statik proje ister. Ruhsatsız esaslı tadilat idari para cezası ve yıkım kararıyla sonuçlanabilir (m. 32, m. 42).

03

Tescilli ve tarihi binalar

Beyoğlu, Nişantaşı ve Boğaz kıyılarındaki birçok apartman kültür varlığı olarak tescillidir ya da sit alanı içindedir. Tescilli yapılarda, koruma alanlarında ve sit alanlarında, 3194 sayılı Kanun m. 21 kapsamındaki ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar bile izne tabidir: izin, bünyesinde Koruma Uygulama ve Denetim Bürosu (KUDEB) kurulmuş idarelerden, KUDEB kurulmamış yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğünden alınır. Bunun dışındaki her türlü inşaî ve fizikî müdahale — esaslı onarım, inşaat, tesisat, cephe değişikliği, kısmen ya da tamamen yıkma — koruma bölge kurulunun izniyle ve onaylı projeyle yapılır (2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m. 9, m. 57).

Yaptırım ağırdır: ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratı bile izin almaksızın ya da izne aykırı yapanlar ve yaptıranlar altı aydan üç yıla kadar hapis ya da adli para cezasıyla cezalandırılır (m. 65/4); ayrıca eski hâle getirme yükümlülüğü doğar. Tadilata başlamadan tapu ve tescil durumu ilk kontrol edilecek kalemdir.

04

Kiracı otururken tadilat

Kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; işler sırasında kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır ve kiracının kira bedelinin indirilmesi ile tazminat hakları saklıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 320). Zorunlu onarımlara kiracı katlanmak zorundadır; ancak konforu uzun süre ortadan kaldıran işler için önceden bildirim, makul süre ve gerekirse geçici indirim gündeme gelir.

Kiracı ise kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir; sözleşme sonunda kiraya veren, rıza verdiği değişikliklerin eski hâle getirilmesini isteyemez, kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışı karşılığı isteyemez (m. 321). Bu yüzden kiracıya izin verilen her tadilat yazılı olmalı; ne yapılacağı ve sözleşme sonunda ne olacağı baştan yazılmalıdır.

05

Usta ve yüklenici sözleşmesi, garanti

Tadilat işi hukuken bir eser sözleşmesidir: yüklenici işi sözleşmeye uygun yapmakla, iş sahibi bedeli ödemekle yükümlüdür (TBK m. 470 vd.). Bedel götürü kararlaştırılmışsa yüklenici, öngörülemeyen olağanüstü hâller dışında, iş beklenenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedeli artıramaz (m. 480). Ek işin yazılı onaya bağlanması bu yüzden önemlidir.

Ayıplı işte iş sahibi, teslimden sonra makul sürede muayene edip ayıbı bildirmek zorundadır; gizli ayıp sonradan ortaya çıkınca bildirilebilir (m. 474–477). Sözleşmede işin kalem kalem listesi, malzeme markaları, takvim, ödeme planı, garanti süresi ve teslim tutanağı yer almalı; ödemeler iş adımlarına bağlanmalıdır. Fatura, hem garanti hem vergi açısından şarttır.

• —Yüklenicinin unvanı, vergi numarası ve imza yetkisi
• —İş listesi ve malzeme seçimleri (marka, model, adet)
• —Bedel: götürü mü, birim fiyat mı; ek işin nasıl fiyatlanacağı ve yazılı onay şartı
• —Takvim ve ödeme planı; gecikmede ne olacağı
• —Teslim tutanağı, eksik listesi ve tamamlama süresi
• —Garanti süresi ve garanti kapsamı; üretici garanti belgelerinin teslimi
• —Şantiye kuralları: yönetim planındaki çalışma saatleri ve belediyenin gürültü sınırları, moloz ve asansör kullanımı, komşulara bildirim

06

Tadilat gideri ve kira geliri vergisi

Kiraya verilen konut için yapılan bakım ve onarım giderleri, kira geliri beyanında gerçek gider yöntemi seçilmişse belgelenmek kaydıyla hasılattan indirilir; kiralananın değerini artıran genişletme ve büyütme nitelikli harcamalar ise doğrudan gider değil, amortisman yoluyla dikkate alınır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 74). Götürü gider yönteminde bu giderler ayrıca düşülmez. Bu yüzden faturaların mülk sahibi adına kesilmesi ve saklanması gerekir; ayrıntı kira geliri vergisi rehberinde.

07

Tadilata başlamadan kontrol listesi

• —Tapu ve tescil durumu: kat mülkiyeti mi, tescilli bina mı, sit alanı mı
• —Yönetim planında tadilat, çalışma saati ve moloz kuralları
• —Yapılacak işin sınıfı: basit onarım mı, esaslı tadilat mı; gerekiyorsa ruhsat
• —Ortak tesisat ve cepheye dokunuluyorsa kat malikleri kararı
• —Kiracı varsa yazılı bildirim ve takvim
• —Yüklenici sözleşmesi: iş listesi, bedel, takvim, garanti, teslim tutanağı
• —Faturaların mülk sahibi adına kesilmesi; garanti belgelerinin dosyada tutulması