Kira gelirinin vergisi, emlak vergisi, DASK ve aidat.

01

Kira geliri nasıl vergilendirilir

Kira geliri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda (GVK) gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanır (m. 70) ve tahsil esasına tabidir: bir takvim yılında o yıla ya da geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kiralar o yılın hasılatıdır; tahsil edilmeyen kira beyan edilmez. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili oldukları yılların hasılatı sayılır (m. 72). Bir takvim yılında elde edilen gelir, izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle bildirilir; kanuni süre m. 92’ye göre 25 Mart’tır, Gelir İdaresi bu süreyi düzenli olarak Mart ayının son gününe uzatmaktadır. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (m. 117).

Beyanname GİB’in Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten verilebilir; sistem banka ve tapu kayıtlarından kira bilgisini önceden doldurur.

02

Konut kira istisnası (2026: 58.000 TL)

Konut olarak kiraya verilen binalardan bir takvim yılında elde edilen kira gelirinin belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır (GVK m. 21). Tutar her yıl yeniden değerleme oranında artar: 2025 yılı gelirleri için 47.000 TL, 2026 yılı gelirleri için 58.000 TL (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, RG 31.12.2025, Sayı 33124 5. Mükerrer). Konut kira geliri bu tutarı aşmıyorsa beyanname verilmez.

İstisnadan yararlanamayanlar: kira gelirini beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler; ticari, zirai ya da mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar; beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının brüt toplamı, GVK m. 103’teki tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar — 2026 gelirleri için 1.500.000 TL, 2025 gelirleri için 1.200.000 TL (m. 21/2). İstisna yalnız konut kirasına uygulanır; iş yeri kirasında istisna yoktur.

03

Götürü gider mi, gerçek gider mi

Beyanda gider iki yöntemden biriyle düşülür (GVK m. 74). Götürü giderde, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın yüzde 15’i başka belge aranmadan gider sayılır. Gerçek giderde ise kanunda sayılan ve belgelenen kalemler düşülür: aidat ve yönetim giderleri, sigorta primleri, konut için alınan kredinin faizi, emlak vergisi, bakım ve onarım giderleri, amortisman, kiraya verilen konutun ediniminden itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde 5’i ve kiraya verenin kendisinin ödediği kira.

Götürü gideri seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez (m. 74/3). Hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini hiç kullanamaz; yöntem yalnız mal kiraya verenlere açıktır (m. 74 son fıkra). Gerçek giderde, istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez; hesap oransal yapılır.

04

Kira bankadan ödenmek zorunda

17 Ekim 2024’ten itibaren konut ve iş yeri kiralarına ilişkin her tahsilat ve ödemenin banka ya da PTT aracılığıyla yapılması ve bu belgelerle ispatı zorunludur; önceki 500 TL alt sınırı kaldırılmıştır (328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği; VUK mükerrer m. 257). Kısa süreli kiralamalar da kapsamdadır. Elden tahsilatta hem kiraya verene hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilebilir.

05

Stopaj: belirleyici olan kiracının sıfatıdır

Kiracı gerçek kişiyse ve bir işletme adına hareket etmiyorsa vergi kesintisi (stopaj) yoktur; verginin tamamı yıllık beyannameyle ödenir. Buna karşılık kiracı, GVK m. 94’te sayılanlardan biriyse — ticaret şirketleri, kurumlar, dernek ve vakıflar ile bunların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, gerçek gelirini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı — ödediği brüt kira üzerinden yüzde 20 gelir vergisi kesintisi yapıp vergi dairesine yatırır (GVK m. 94/5-a; oran 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenmiştir).

Belirleyici olan, dairenin nasıl kullanıldığı değil, ödemeyi yapanın sıfatıdır: kanun kesintiyi kiracının niteliğine bağlar, konutun iş yeri olarak kullanılmasını şart koşmaz. Bir şirketin çalışanına lojman olarak tuttuğu daire de kesintiye tabidir. Kesinti, gelecek aylara ya da yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira üzerinden de yapılır. Kiracı kaynaklı tek istisna, kiracının basit usulde vergilendirilen bir mükellef olmasıdır. Mülk hem konut hem iş yeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı kesintiye tabidir. Kesilen tutar, mülk sahibinin yıllık beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup edilir.

06

Yurt dışında yaşayanlar için beyan (dar mükellef)

Türkiye’de yerleşik olmayan (dar mükellef) kişiler yalnız Türkiye’de elde ettikleri geliri beyan eder (GVK m. 6). Dar mükellefin, tamamı Türkiye’de stopaj yoluyla vergilendirilmiş kira geliri için yıllık beyanname verilmez (m. 86/2). Stopaja tabi olmayan — yani kiracısı gerçek kişi olan — kira gelirinde ise konut istisnası (2026: 58.000 TL) uygulanır; istisnayı aşan kısım tutarına bakılmaksızın yıllık beyannameyle Mart ayında beyan edilir. Beyanname vekil ya da yetkili bir meslek mensubu aracılığıyla verilebilir; taksitler Mart ve Temmuz aylarındadır.

Türkiye ile ikamet edilen ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, Türkiye’de ödenen vergi genellikle diğer ülkede mahsup edilir; anlaşmanın ilgili maddesi (gayrimenkul gelirleri, çoğunlukla m. 6) ve o ülkenin kuralları belirleyicidir.

07

Emlak vergisi

Bina vergisini malik öder; kiracı ödemez (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 3). Vergi, taşınmazın bulunduğu belediyeye iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında (son gün 31 Mayıs), ikinci taksit Kasım ayında (m. 30). Oran, büyükşehir belediyesi sınırlarındaki konutlarda binde 2’dir (meskenlerde binde 1, büyükşehirde yüzde yüz artırımlı; m. 8). Alım-satım ve vergi değerini değiştiren bina değişiklikleri bildirim gerektirir: bildirim, değişikliğin gerçekleştiği bütçe yılı içinde ilgili belediyeye verilir; olay bütçe yılının son üç ayında gerçekleşmişse olay tarihinden itibaren üç ay içinde (m. 23). Yurt dışındaki bir mülk sahibi için en kolay kaçırılan yükümlülük budur.

08

DASK ve konut sigortası

Zorunlu deprem sigortası (DASK), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’na göre tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerindeki mesken binaları, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler ve bu binalar içindeki büro ve ticarethane bölümleri için zorunludur. Sigortayı yaptırmakla yükümlü olan malik ya da intifa hakkı sahibidir, kiracı değildir; poliçe yıllıktır ve her yıl yenilenir (m. 10/3). Tapu müdürlükleri, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe tescil işlemi yapamaz (m. 11/2). Su ve elektrik abonelik işlemlerinde de zorunlu deprem sigortasının varlığı ilgili kuruluşça kontrol edilir (m. 11/3); kanun doğalgaz aboneliğinden söz etmez. Primi ve teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu belirler; teminat binanın kendisini kapsar, eşyayı kapsamaz.

Konut sigortası isteğe bağlıdır; yangın, su baskını, hırsızlık ve komşuya verilen zararlar gibi DASK dışı riskleri kapsar. Kiracının eşyası için kiracının kendi poliçesi gerekir.

09

Aidat ve kat mülkiyeti

Ortak giderlere katılma borcu kat malikinindir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20). Kanun payları iki ayrı ölçüte böler: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak, sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payları oranında katılır (m. 20/1); gecikmede aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m. 20/2). Kiracı, kat malikiyle birlikte ve müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (m. 22/1). İşletme projesindeki olağan aidat (kapıcı, temizlik, ısıtma gibi kullanma giderleri) kiracıya yüklenebilir; çatı, asansör yenileme, mantolama gibi esaslı onarım ve yatırım giderleri malike aittir ve sözleşmeyle kiracıya yüklenemez, çünkü kiracıya kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346).

Kullanım giderleri (ısıtma, aydınlatma, su, doğalgaz) sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir (TBK m. 341). Aboneliklerin kiracı adına açılması, faturaların malikin üzerinde birikmesini önler.