Türkiye’ye gelmeden mülkünüzü kiraya vermek.

01

Vekâletname: iki yol

Türkiye’deki bir mülkü uzaktan kiraya vermek, kirayı tahsil etmek ve gerektiğinde hukuki işlem yapmak için Türkiye’de bir kişiye ya da şirkete noter onaylı vekâletname verilir. Yurt dışından bunun iki yolu vardır; ikisi için de Türkiye’ye gelmek gerekmez.

Birinci yol, bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğudur. Yabancı ülkelerde noterlik işleri konsoloslar tarafından görülür (1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 191–193); orada düzenlenen vekâletname bir Türk noterlik işlemidir ve Türkiye’de doğrudan kullanılır, ayrıca apostil ya da çeviri istenmez. Randevu, kimliğiniz (pasaport ya da Türk kimlik kartı) ve vekilin kimlik bilgileri (kişi için T.C. kimlik numarası, şirket için unvan ve vergi numarası) yeterlidir. Tapuda işlem yaptırmayı gerektiren vekâletnamelere fotoğraf yapıştırılması zorunludur (Noterlik Kanunu m. 80; Noterlik Kanunu Yönetmeliği m. 93/b). Vekâletname e-Devlet üzerinden ya da uzaktan düzenlenemez; imza konsolosluk görevlisinin önünde atılır.

İkinci yol, o ülkenin yerel noteridir. Bu durumda belge 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi’ne göre apostil şerhi taşımalı, Türkiye’de yeminli tercüman tarafından çevrilmeli ve çeviri noterce onaylanmalıdır. Lahey Sözleşmesi’ne taraf olmayan ülkelerde apostil yerine konsolosluk tasdiki gerekir. HCCH’nin 10 Eylül 2026 tarihli durum tablosuna göre Birleşik Arap Emirlikleri, Katar ve Kuveyt sözleşmeye taraf değildir; Suudi Arabistan 7 Aralık 2022’den, Kanada ise 11 Ocak 2024’ten beri taraftır. Birleşik Krallık, İrlanda, Almanya, Hollanda, İsveç, Norveç, Danimarka, Amerika Birleşik Devletleri ve Türkiye taraftır. Liste değişebildiği için işleme başlamadan HCCH tablosundan teyit edin. Bu yol daha uzun ve masraflıdır; bir Türk konsolosluğuna ulaşabiliyorsanız birinci yol daha pratiktir.

02

Vekâletnamede hangi yetkiler olmalı

Vekâlet, Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesi hükümlerine tabidir (TBK m. 502 vd.). Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir; vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz ve taşınmazı devredemez ya da bir hakla sınırlandıramaz (m. 504). Bu yüzden satış ya da tahliye davası için bu yetkiler vekâletnamede açıkça yazılmalıdır.

Vekâletname, içinde yazılı işlerle sınırlıdır. Kiraya verme yetkisi tek başına tahsilat, ihtar ya da dava için yetmeyebilir. Uzaktan kira yönetimi için tipik olarak şu yetkiler yazılır:

• —Kira sözleşmesi yapmak, yenilemek, feshetmek; kira bedelini belirlemek ve artırmak
• —Kira ve depozitoyu tahsil etmek, makbuz vermek, banka hesabı üzerinden işlem yapmak
• —Aidat, vergi, sigorta ve abonelik işlemlerini yürütmek; DASK ve konut sigortası yaptırmak
• —İhtarname keşide etmek, arabuluculuğa katılmak, icra takibi başlatmak ve tahliye davası açmak için avukata vekâlet vermek (tevkil yetkisi)
• —Vergi dairesi ve GİB nezdinde beyanname vermek, vergi numarası almak
• —Vekâletin süresi ve azil koşulları; birden fazla vekil varsa birlikte mi ayrı ayrı mı hareket edecekleri

Satış yetkisi ayrı bir konudur; kiralama vekâletnamesine eklenmesi gerekmez ve eklenmemesi mülk sahibi için daha güvenlidir. Satış düşünüyorsanız o iş için ayrı, sınırlı bir vekâletname düzenlenir.

03

Yabancı kimlik numarası ve vergi numarası

Türk vatandaşları için T.C. kimlik numarası tüm işlemlerde yeterlidir. Yabancı uyruklu mülk sahiplerinin Türkiye’de vergi işlemleri için bir vergi kimlik numarası olmalıdır; bu “potansiyel vergi kimlik numarası” vergi dairesinden ya da GİB İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden pasaportla alınır. Türkiye’de ikamet izni olanlara verilen 99 ile başlayan yabancı kimlik numarası aynı zamanda vergi numarası olarak kullanılır.

Kira geliri beyanı, banka hesabı açılışı ve DASK poliçesi bu numaralarla yapılır; vekil, vekâletnameyle bu numarayı adınıza alabilir. Türkiye’de taşınmazı olan yabancı uyruklu bir mülk sahibinin kiraya vermek için ayrıca bir izin alması ya da başvuru yapması gerekmez. Kısa süreli turizm amaçlı kiralamada aranan izin belgesi (7464 sayılı Kanun) bundan ayrı bir konudur ve bu rehberin kapsamı dışındadır.

04

Kira gelirinin yurt dışına transferi

Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler Türkiye’deki bankalarda hesap açabilir ve Türk lirası kira gelirini dövize çevirerek yurt dışındaki hesaplarına gönderebilir. Kambiyo mevzuatı bu transferleri serbest bırakır: bankalar aracılığıyla yurt dışına döviz transferi serbesttir (32 sayılı Karar). Banka paranın kaynağını (kira sözleşmesi, tahsilat dekontları) ister. Kira gelirini yurt dışına göndermek için döviz alım belgesi (DAB) yasal bir zorunluluk değildir; DAB, döviz satın alındığında bankanın düzenlediği bir belgedir. Kur, banka masrafı ve varış tutarı bankaya bağlıdır.

Uygulamada süreç şöyle işler: kira Türk lirası olarak Türkiye’deki hesaba gelir; hesap sahibi ya da vekili döviz alır; banka SWIFT ile yurt dışındaki hesaba USD, EUR ya da GBP gönderir. Her transferde banka masrafı ve kur farkı vardır; aylık küçük transferler yerine belirli aralıklarla toplu transfer maliyeti düşürür.

Kira bedelinin sözleşmede dövizle kararlaştırılması ayrı bir konudur ve ölçütü uyrukluk değil yerleşikliktir: Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında yaptıkları, konusu yurt içindeki gayrimenkuller olan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştıramaz (2008-32/34 sayılı Tebliğ m. 8/2). Yurt dışında işçi, serbest meslek ya da müstakil iş sahibi Türk vatandaşları da 32 sayılı Karar m. 2/b uyarınca “Türkiye’de yerleşik” sayılır; yurt dışında oturmak tek başına yasağın dışına çıkarmaz. Buna karşılık Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan, Türkiye’de yerleşik bir kişi kiracı olarak taraf ise bedel dövizle kararlaştırılabilir (m. 8/3); bu istisna kiraya veren sıfatını kapsamaz. Taraflardan biri dışarıda yerleşikse sözleşme zaten m. 8/2’nin kapsamı dışındadır. Kira döviz olarak alınsa bile beyan, tahsil günündeki TCMB kuruyla Türk lirası üzerinden yapılır.

Bankalar arasında belge ve limit uygulamaları farklıdır; hesabın açıldığı bankanın yurt dışı transfer koşullarını baştan sormak gerekir.

05

Uzaktaki sahibin vergi durumu

Türkiye’deki bir konuttan elde edilen kira geliri, sahibi nerede yaşarsa yaşasın Türkiye’de vergilendirilir. Türkiye’de yerleşmiş sayılmanın iki ölçütü vardır: ikametgahının Türkiye’de bulunması ya da bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturmak (GVK m. 4; geçici ayrılmalar süreyi kesmez). İkisinden biri varsa kişi tam mükelleftir; ikametgahı Türkiye’de olan bir kişi yılın çoğunu yurt dışında geçirse de tam mükellef sayılır. Yerleşmiş sayılmayanlar dar mükelleftir ve yalnız Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir (m. 6).

Konut kira geliri istisnası (2026: 58.000 TL) dar mükellefe de uygulanır. Tamamı Türkiye’de stopaj yoluyla vergilendirilmiş kira geliri için yıllık beyanname verilmez (m. 86/2); stopaja tabi olmayan kira gelirinde istisnayı aşan kısım tutarına bakılmaksızın Mart ayında beyan edilir ve vekil bunu sizin adınıza yapabilir. Ayrıntı için kira geliri vergisi rehberine bakın.

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da Türkiye’de yerleşik olmadıkları sürece aynı dar mükellef kurallarına tabidir. İkamet ettiğiniz ülke bu geliri kendi vergisine de dahil ediyorsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması ve o ülkedeki mahsup kuralları devreye girer; hangi yöntemin uygulanacağı anlaşmadan anlaşmaya değişir. Kendi ülkeniz için bu durumu ekibimize sorabilirsiniz.

06

Uzaktan kiraya vermek için belge listesi

Vekil hangi işi yapacaksa o iş için gereken belgeler elinde olmalıdır:

• —Tapu senedi fotokopisi ve taşınmazın ada/parsel bilgisi
• —Noter ya da konsolosluk vekâletnamesi (apostilli ise onaylı çevirisiyle)
• —Pasaport ya da kimlik fotokopisi; vergi kimlik numarası
• —Türkiye’de banka hesabı bilgileri (kira ve depozito için)
• —Mevcut DASK poliçesi, son emlak vergisi ve aidat makbuzları
• —Varsa mevcut kira sözleşmesi ve kiracı bilgileri
• —Elektrik, su, doğalgaz abonelik bilgileri (kiracıya devir için)