Konut kirasında mülk sahibinin hakları ve sınırları.

01

Hangi kanun, hangi maddeler

Konut kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenir. Genel kira hükümleri m. 299–338, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler m. 339–356 arasındadır. Konut kirasında kiracıyı koruyan hükümler büyük ölçüde emredicidir: tahliye sebeplerine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354), kira bedeli dışında kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz (m. 343) ve kiracıya kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü, örneğin ceza koşulu, getirilemez (m. 346).

Kira sözleşmesi için yazılı şekil zorunlu değildir; ancak ispat, tahliye taahhüdü ve icra takibi için yazılı ve tarihli bir sözleşme fiilen şarttır. Noter onayı sözleşmenin geçerliliği için gerekmez; tarafların kimliğini ve tarihi kesinleştirdiği için tercih edilir.

02

Depozito: en çok üç aylık kira

Depozito ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa istenebilir ve konut kirasında en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/1). Para olarak veriliyorsa kiracı bunu, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir banka hesabına yatırır (m. 342/2). Banka, kira ilişkisi sona erdikten sonra ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla ödeme yapar; kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu kiracıya iade eder (m. 342/3).

Uygulamada depozito çoğu zaman elden ya da kiraya verenin hesabına ödenir. Bu, kanunun öngördüğü yöntem değildir; ancak sözleşmede yazılıysa ve iade şartları açıksa uyuşmazlıkta belirleyici olan sözleşme metni ve giriş envanteridir.

03

Kira artışı: TÜFE on iki aylık ortalaması

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile bu tavan uygulanır. Sözleşmede artış hükmü yoksa hâkim, aynı tavanı aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler (m. 344/2).

Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar hâkimden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir; buna kira tespit davası denir. Hâkim TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete göre karar verir; bu davada TÜFE tavanı bağlayıcı değildir, davanın amacı zaten tavanın üstüne çıkabilmektir (m. 344/3). Kararın yeni dönemde uygulanabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olması gerekir (m. 345).

Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan geçici yüzde 25 tavanı sona ermiştir. 2026’da tek üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır; oran TÜİK’in her ay açıkladığı veriyle değişir.

04

Kira ödenmezse: 30 günlük süre

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ya da yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verir; konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimin yalnız süre vermesi yetmez; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği uyarısını da içermesi şarttır, aksi hâlde tahliyeye dayanak olmaz (TBK m. 315). Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İhtarname noter aracılığıyla çekilebileceği gibi icra dairesinden başlatılan takiple de verilebilir (İİK m. 269 vd.). Ödeme emrindeki ihtar süresi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m. 315/2 gereği en az otuz gündür; otuz gün İİK m. 269’da yazmaz, bu hükümden gelir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve bu sürede ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m. 269/a); süre kaçırılırsa hak düşer. Kiracı itiraz ederse kiraya veren aynı mahkemeden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister (m. 269/b–c).

Aynı kira yılı içinde iki farklı ay için haklı olarak çekilmiş iki ihtar, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla tahliye sebebidir; buna iki haklı ihtar denir (TBK m. 352/2). Kiracı ihtardan sonra ödese bile ihtar haklı kalır.

Bu konudaki tek kanuni süre, TBK m. 315’teki en az otuz gündür ve bu süre ihtarın yapıldığı tarihi izleyen gün başlar. Gecikmenin kaçıncı gününde hatırlatma yapılacağı, ihtarnamenin ne zaman çekileceği gibi gün sayıları kanundan gelmez; bunlar tarafların ya da yönetimi üstlenen şirketin kendi çalışma takvimidir. Bir ihtarname yedinci gün çekilirse kanuni otuz günlük süre yaklaşık otuz yedinci günde dolar.

05

Tahliye sebepleri ve süreleri

Konut kirasında kiraya veren sözleşmeyi keyfî olarak sona erdiremez; kanun sınırlı sayıda sebep ve her sebep için ayrı süre öngörür. Belirli süreli sözleşme, kiracı bitimden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren sözleşmeyi yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sona erdiremez (TBK m. 347/1). Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sona erdirebilir; buradaki on yıl sözleşmenin ilk süresini değil, uzama süresini ifade eder (m. 347/1). Belirsiz süreli konut kirasında ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemine ve üç aylık bildirim süresine uyarak feshedebilir (m. 347/2). Fesih bildirimleri yazılı yapılmalıdır (m. 348). Gereksinim ve yeniden inşa davalarında kiraya veren dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (m. 353).

Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle tahliyeden sonra kiraya veren haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden konutu eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Yeniden inşa ya da imar hâlinde eski kiracının, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanacağı, yeni bedelle öncelikli kiralama hakkı vardır. Yasağa aykırılıkta son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355).

06

Kiracı süresinden önce çıkarsa

Kiracı sözleşme süresine ya da fesih bildirim süresine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kendiliğinden sona ermez: kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m. 325/1). Kiracı bu süre dolmadan, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer.

Kiraya veren de bu sırada yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır (m. 325/2). Kanun bu makul süre için gün ya da ay vermez; süreyi somut olayda hâkim belirler. Bu yüzden sözleşmeye yazılan sabit bir “erken çıkış cezası” TBK m. 346 karşısında sorunludur.

07

Tahliye taahhütnamesi

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve o tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). İcra yolu İİK m. 272 ve devamında düzenlenir: tahliye emrine karşı kiracı yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir; itiraz hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister (İİK m. 275/1). İcra mahkemesinin itirazı kaldırabilmesi için taahhüdün noterlikçe re’sen düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış ya da kiracı tarafından ikrar edilmiş olması gerekir (m. 275/2). Taahhüt adi yazılı ise ve kiracı imzaya ya da tarihe itiraz ederse talep reddedilir; kiraya veren bu durumda genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar (m. 275/4). Noter onayı bu yüzden bir tahliye güvencesi değil, icra yolunun açık kalmasını sağlayan bir belge şartıdır.

Geçerlilik için üç koşul öne çıkar: taahhüt yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı ve boşaltma tarihini açıkça içermelidir. Yerleşik Yargıtay içtihadına göre ilk kira sözleşmesiyle aynı tarihli ya da teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir; kiracı kiralananda otururken, örneğin yenileme döneminde verilen taahhüt ise geçerlidir. Kiracının “boş tarihle imzaladım” savunması yazılı delille ispatlanmadıkça taahhüt geçerli sayılır. Bu yüzden uygulamada taahhüt, teslimden sonraki bir tarihte ve ayrı bir belgede alınır.

08

Kefil

Kira borcuna kefalet, TBK’nın kefalet hükümlerine tabidir (m. 581 vd.). Geçerlilik için yazılı şekil ve kefilin sorumlu olacağı azami tutarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil olma iradesinin kefilin kendi el yazısıyla yazılması gerekir (m. 583/1). Evli kefilin, eşinin yazılı rızasını kefaletin kurulmasından önce ya da en geç kurulma anında alması gerekir; sonradan alınan rıza kefaleti geçerli kılmaz (m. 584/1). Gerçek kişinin kefaleti, kurulmasından itibaren on yıl geçince kendiliğinden sona erer (m. 598/3).

Azami tutar yazılmayan ya da yalnız matbu imzayla verilen kefalet geçersizdir. Yerleşik içtihada göre kefil, kefalet metninde uzayan dönemlerin kapsandığı, uzama süresi ve azami tutar belirli biçimde yazılmadıkça yalnız ilk kira döneminden sorumludur (m. 583, m. 347); “uzayan dönemleri kapsar” gibi süre ve tutar belirtmeyen genel ifade yeterli sayılmaz.

09

Dava öncesi zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, alacak) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 7445 sayılı Kanun m. 37 ile eklendi). Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa dava açılır.

İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye takipleri (kira borcu ve tahliye taahhüdüne dayalı icra yolu) bu şartın dışındadır; takip doğrudan icra dairesinde başlatılır.

Maliyet baştan bilinmelidir: dava ya da icra takibinde avukatla aranızda kararlaştırılacak akdi avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz (1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 163, m. 164/4; yürürlükteki tarife RG 4.11.2025, S. 33067). Baroların yayımladığı yıllık çizelgeler tavsiye niteliğindedir; bağlayıcı asgari tarife Türkiye Barolar Birliği’nin tarifesidir (m. 168). Mahkeme harçları, arabuluculuk ücreti ve masraflar bunun dışındadır.

10

Sözleşmede bulunması gereken asgari başlıklar

Kanunun izin verdiği çerçevede, mülk sahibini koruyan bir konut kira sözleşmesinde şu başlıklar bulunur:

• —Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri; kiraya veren adına imza atan vekilin vekâletname tarih ve yevmiye numarası
• —Kira başlangıç tarihi, süresi, aylık kira bedeli ve ödeme günü; banka hesabı (kira ödemeleri banka ya da PTT üzerinden yapılmak zorundadır)
• —Depozito tutarı (en çok üç aylık kira) ve iade koşulları
• —Yıllık artış maddesi: TÜFE on iki aylık ortalaması
• —Kullanım giderlerinin (elektrik, su, doğalgaz, internet) ve aidatın işletme payının kiracıya, esaslı onarım ve yatırım payının malike ait olduğu (TBK m. 341; 634 s. KMK m. 20)
• —Fotoğraflı ve sayaç değerli giriş envanteri (teslim tutanağı)
• —Kullanım amacı (konut), alt kiraya verme ve devir yasağı (TBK m. 322), evcil hayvan ve tadilat kuralları
• —Kefil: azami tutar, tarih ve müteselsil ifade el yazısıyla; eş rızası
• —Tahliye taahhüdü: ayrı belgede, teslimden sonraki tarihle

11

Kiralamaya aracılık ücretinin yasal tavanı

Kiraya verirken bir emlak işletmesiyle çalışılıyorsa ücretin tavanı mevzuatla sınırlıdır: kiralamaya aracılık hizmet bedeli, yetkilendirme sözleşmesindeki kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarını aşamaz ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20/2 ve 20/5). Eşit paylaşım bir teamül değil, yönetmelik hükmüdür.

Alıcı ve satıcıyla ya da kiracı ve kiraya verenle ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir (m. 20/3 ve 20/6). Yalnızca taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında hiçbir bedel istenemez (m. 19/4). Ücret, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle hak edilir (m. 20/4).