Kendim yönetmek ile profesyonel yönetim
Bir konutu kiraya vermek, yılda birkaç saatlik bir iş değil, ay içine yayılmış bir iş listesidir. Karar, bu listeyi kimin yapacağıdır. Aşağıdaki tabloda her kalem için iki seçenekte ne olduğu yazılıdır; hangisinin “daha iyi” olduğu zamanınıza, İstanbul’a olan uzaklığınıza ve kaç daireniz olduğuna bağlıdır.
| İş | Kendiniz yönetirseniz | Profesyonel yönetimde |
|---|---|---|
| Kiracı bulma | İlan, telefon, tur, pazarlık; kimlik ve gelir kontrolünü kendiniz yaparsınız | Tarama standarttır: kimlik, gelir, işveren teyidi, referans ve adayın kendisinin sunduğu kredi ve icra kayıtları; sözleşme ve envanter şablonu hazırdır |
| Tahsilat | Her ay hesabı kontrol; gecikmede kiracıyı kendiniz ararsınız | Sözleşmedeki kira gününde talep, gecikmede yazılı prosedür; ihtar ve icra bir ekipten |
| Arıza | Usta bulmak, fiyat almak, işi kontrol etmek; uzaktaysanız zor | Onaylı usta ağı; tutar eşiğine göre onay; fotoğraflı rapor |
| Vergi, DASK, aidat | Tarihleri takvime kendiniz yazarsınız; kaçırılırsa ceza | Vade takviminde; beyanı ekibimiz hazırlar |
| Yıllık artış | TÜFE oranını bulup kiracıyla pazarlık edersiniz | Hesap ve müzakere önceden; onay sizde |
| Maliyet | Yönetim ücreti yok; zaman ve hata maliyeti sizde | Kiranın belirli bir yüzdesi; gerçek gider yönteminde beyanda düşülebilir |
| Kontrol | Tam kontrol; tüm sorumluluk | Onay mekanizması ve aylık hesap özetiyle görünürlük; karar yine sizde |
Sorulacak üç soru: Türkiye’de misiniz? Birden fazla daireniz var mı? Bir arızada saat 23.00’te telefon açacak biriniz var mı? Üçüne de hayır diyorsanız işin çoğu devredilebilir. Kiracı taramasında sınır şudur: icra dosyalarına erişim dosyanın taraflarıyla sınırlıdır (İİK m. 8, m. 8/a) ve kredi kayıtları banka gizliliğine tabidir (5411 sayılı Kanun m. 73). Bu kayıtları üçüncü kişi olarak kimse sorgulayamaz; yapılabilecek olan, adayın kendi e-Devlet dökümünü ya da kendi Findeks raporunu sunmasıdır. Adli sicil kaydı özel nitelikli kişisel veridir ve kira ilişkisinde istenmez (KVKK m. 6).
Uzun dönem ile mobilyalı orta dönem
Uzun dönem kira, boş ya da az eşyalı konutun bir yıl ve üzeri süreyle, TBK’nın konut kirası kurallarıyla kiralanmasıdır. Mobilyalı orta dönem, tam eşyalı konutun tek seferde yüz günü aşan sürelerle, çoğunlukla yabancı çalışan, akademisyen ya da geçici görevlilere kiralanmasıdır.
Eşiği belirleyen 7464 sayılı Kanun’dur: konutların en fazla yüz gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılır ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi, binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar ve girişe plaket gerektirir (m. 2, m. 3). Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar Kanun’un kapsamı dışındadır (m. 1/3). Bu bir muafiyet değildir: aynı konut, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde yüz günden uzun sözleşmelerle dörtten fazla kiraya verilirse bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır (m. 4/1-g). Bu yüzden orta dönemde yıl içindeki kiralama sayısı da takip edilir. Günlük ve haftalık kiralama bu rehberin konusu değildir.
| Ölçüt | Uzun dönem (boş) | Mobilyalı orta dönem |
|---|---|---|
| Aylık kira | Daha düşük | Daha yüksek; mobilya ve hizmetler fiyata dahil |
| Boş kalma | Yılda bir kiracı değişimi; boşluk kısa | Yılda iki üç değişim; her değişimde boş gün ve temizlik |
| Başlangıç yatırımı | Yok ya da az | Mobilya, beyaz eşya, tekstil, internet; amortisman |
| Yıpranma ve bakım | Kiracıya ait kullanım giderleri; büyük onarım malikte | Eşya yıpranması ve yenileme malikte; sık envanter |
| Hukuki çerçeve | TBK konut kirası; tahliye kuralları tam uygulanır | Aynı kurallar; sözleşme süresi kısa olsa da kiracı korumaları geçerlidir |
| Kiracı profili | Aile, uzun süreli çalışan, öğrenci | Yabancı çalışan, geçici görevli, tadilat süresince taşınan aile |
| Yönetim yükü | Düşük | Yüksek: sık giriş çıkış, envanter, temizlik, faturalar |
Orta dönemin getirisi, boş günler ve yönetim yükü düşüldükten sonra hesaplanmalıdır; talep, yabancı çalışanın ve geçici görevlinin yoğun olduğu merkezi semtlerde daha istikrarlıdır.
Boş bırakmanın yıllık maliyeti
Boş duran bir konut “maliyetsiz” değildir; gelir getirmezken gider üretir. Yıllık maliyeti hesaplamak için aşağıdaki kalemleri toplayın; tutarlar mülke göre değiştiği için burada rakam verilmez.
- Kaçan kira: Aylık kira × boş kalan ay sayısı. En büyük kalem budur.
- Aidat: Boş dairede de tam ödenir (634 sayılı Kanun m. 20).
- Emlak vergisi: Kiracı olsa da olmasa da malik öder (1319 sayılı Kanun m. 3).
- DASK ve konut sigortası: Yıllık primler devam eder; boş konutta bazı poliçeler ek şart ister.
- Abonelik sabit ücretleri: Elektrik, su, doğalgaz, internet abonelikleri kapatılmazsa sabit bedel gelir; kapatılırsa yeniden açılış masrafı vardır.
- Bakımsızlık: Kullanılmayan tesisatta kaçak ve koku, rutubet ve küf, kışın donan boru; bunlar boş konutta daha geç fark edilir ve daha pahalıya onarılır.
- Güvenlik ve kontrol: Boş daireye periyodik göz atacak birinin zamanı ya da ücreti.
- Fırsat maliyeti: Kira geliri başka bir yere yatırılmış olsaydı getireceği tutar.
Boş bırakmanın gerekçesi çoğu zaman “kötü kiracı korkusu”dur. Bu korku, kiracı taraması, tahliye taahhüdü ve kefille yönetilebilir bir risktir; kira mevzuatı rehberinde araçlar anlatılmıştır.
Kaynaklar
Bu işlerin hangisini devredip hangisini kendinizin yapacağını üç paket üzerinden görmek isterseniz: Paketleri karşılaştırın
İlgili rehberler
Bu bir hukuki tavsiye değildir. Rehberler genel bilgi amaçlıdır; mevzuat ve tutarlar değişebilir. Kendi durumunuz için bir avukata ya da vergi uzmanına danışın.