住宅租赁中出租人的权利与限制。

01

适用哪部法律、哪些条款

住宅租赁受土耳其《债务法》（第6098号，TBK）调整。租赁一般规定为第299–338条；住宅及有顶营业场所租赁的特别规定为第339–356条。保护承租人的规定大多为强制性规定：关于腾退事由的规定不得作不利于承租人的变更（TBK 第354条）；除租金本身外，不得作出任何不利于承租人的变更（第343条）；除租金和附属费用外，不得要求承租人支付其他款项，例如依违约金条款支付的款项（第346条）。

书面形式并非合同生效要件；但在实践中，一份书面且注明日期的租赁合同对于举证、腾退承诺书（Tahliye taahhütnamesi）和强制执行程序都必不可少。公证也不是生效要件；之所以更受青睐，是因为公证能确定双方身份和日期。

02

押金：不超过 3 个月租金

只有租赁合同有约定时才可要求押金，且住宅租赁押金不得超过 3 个月租金（TBK 第342条第1款）。押金以金钱支付的，由承租人存入未经出租人同意不得支取的银行定期存款账户（第342条第2款）。租赁关系结束后，银行仅在双方同意、执行命令已生效或法院判决已生效时付款；如出租人未在租赁结束后 3 个月内书面通知银行已提起诉讼或已启动执行程序，银行将根据承租人的申请向其退还押金（第342条第3款）。

实践中，押金常以现金支付或直接转入出租人账户。这并非法定方式；发生争议时，起决定作用的是合同文本和入住物品清单。

03

租金上涨：12 个月 CPI 平均值

续期租赁期间的租金涨幅，不得超过上一租赁年度消费者价格指数（CPI）12 个月平均值的变动率（TBK 第344条第1款）。合同中约定更高比例的，超出该上限的部分不可强制执行。合同未约定涨租条款的，由法官在同一上限内依公平原则确定（第344条第2款）。

租期超过 5 年或 5 年后续期的租赁，以及此后每满 5 年时，任何一方均可请求法院重新确定租金，即租金确定之诉。法官综合考虑 CPI 变动、租赁物状况和可比租金，依公平原则裁决；在此类诉讼中 CPI 上限对法院没有约束力，诉讼的目的本就是突破该上限（第344条第3款）。判决要适用于新租期，须在新租期开始前至少 30 天提起诉讼，或在该期限内向承租人送达书面涨租通知（第345条）。

2022 年 6 月 11 日至 2024 年 7 月 1 日期间对住宅租金适用的 25% 临时上限已经结束。2026 年的上限仅为 12 个月 CPI 平均值；该比率随土耳其统计局（TÜİK）每月公布的数据变化。

04

租金未付：30 天期限

承租人未支付租赁物交付后到期的租金或附属费用的，出租人以书面通知给予付款期限；住宅及有顶营业场所租赁中，该期限至少为 30 天。仅给予期限还不够：通知还必须载明未按期付款将解除租赁合同，否则不能作为腾退依据（TBK 第315条）。期限自书面通知送达承租人之日的次日起算。

通知可通过公证处送达，也可通过在执行处启动程序发出（土耳其《强制执行与破产法》（第2004号）第269条及以下）。根据 TBK 第315条第2款，住宅及有顶营业场所租赁中支付令所载的催告期至少为 30 天；这 30 天并非来自《强制执行与破产法》第269条，该条仍援引已废止的 1926 年法典。承租人既未在 7 天内提出异议、也未在该期限内付款的，须在期限届满后 6 个月内向执行法院申请腾退，否则权利丧失（《强制执行与破产法》第269/a条）。承租人提出异议的，出租人请求同一法院撤销异议并下令腾退（第269/b–c条）。

同一租赁年度内就两个不同月份发出两次正当催告，构成腾退事由，出租人须在该租赁年度结束后 1 个月内提起诉讼；这就是两次正当催告规则（TBK 第352条第2款）。即使承租人事后付款，催告仍属正当。

这里的法定期限仅有 TBK 第315条规定的至少 30 天，自通知送达之日的次日起算。发送提醒、送达正式催告函等天数安排并非来自法律，而是当事人或负责管理该租赁的公司自己的工作日程。如果在第 7 天送达催告，法定的 30 天大约在第 37 天届满。

05

腾退事由与期限

出租人不能随意解除住宅租赁合同；法律只列出有限的事由，每项事由各有期限。定期租赁除非承租人在期满前至少 15 天发出通知，否则视为按相同条件续展一年，出租人不能仅以期满为由解除合同（TBK 第347条第1款）。出租人只有在十年续展期届满后，于其后任一续展年度结束前至少 3 个月发出通知，才可无需理由解除合同；这十年指续展期，而非原始租期（第347条第1款）。不定期住宅租赁中，自租赁开始满 10 年后，出租人可遵守一般解除期间并提前 3 个月通知解除合同（第347条第2款）。解除通知须采用书面形式（第348条）。在自住需要或重建诉讼中，出租人如在起诉期限内书面通知承租人将提起诉讼，起诉期限延长一个租赁年度（第353条）。

因自住需要或重建而腾退后，出租人无正当理由不得在 3 年内将该住房出租给原承租人以外的任何人。在重建或开发的情况下，原承租人享有按新租金承租新房屋的优先承租权，须在出租人书面通知后 1 个月内行使。违反该禁止规定的，出租人须支付赔偿，数额不低于按最后租金计算的一年租金（TBK 第355条）。

06

承租人提前退租

承租人未遵守租期或通知期限而交还房屋的，其租赁合同项下的义务并不随之终止：在能够以类似条件重新出租的合理期间内，义务继续存在（TBK 第325条第1款）。承租人如在该期间届满前找到出租人可合理接受、具备支付能力并愿意承接租约的新承租人，其义务即告终止。

出租人则须扣除因此节省的费用，以及以其他方式使用房屋所获得或故意放弃获得的利益（第325条第2款）。法律没有为这一合理期间规定天数或月数，由法院根据具体情况确定。因此，租赁合同中写明固定的“提前退租违约金”，依 TBK 第346条难以成立。

07

腾退承诺书

承租人在租赁物交付后书面承诺于特定日期腾空、但届时未腾空的，出租人可在该日期后 1 个月内通过启动强制执行程序或提起诉讼解除租赁合同（TBK 第352条第1款）。强制执行途径规定于《强制执行与破产法》第272条及以下：承租人可在 7 天内向执行处提出异议；提出异议的，出租人请求执行法院撤销异议（第275条第1款）。只有当承诺书由公证处制作、经公证处认证日期和签名，或经承租人承认时，法院才能撤销异议（第275条第2款）。承诺书为普通私人文书且承租人对签名或日期有争议的，申请将被驳回，出租人须按一般规定向民事治安法院提起腾退诉讼（第275条第4款）。因此，公证并不保证收回房屋；它是保持强制执行途径畅通的文书条件。

有效性取决于三个条件：承诺书须为书面形式、在租赁物交付后签署，并明确写明腾空日期。根据土耳其最高上诉法院的一贯判例，落款日期与首份租赁合同相同或在交付前出具的承诺书无效；承租人已入住期间（例如续约时）出具的承诺书有效。承租人主张签署时日期留空的，须以书面证据证明，否则承诺书仍然有效。因此，实践中承诺书在交付后的某个日期、以单独文件签署。

08

担保人

租金担保适用《债务法》的保证规定（第581条及以下）。有效要件为：采用书面形式，并由担保人亲笔写明最高担保金额、担保日期，以及（如适用）连带责任性质（第583条第1款）。已婚担保人须在担保成立前、最迟在成立时取得配偶的书面同意；事后取得的同意不能补正（第584条第1款）。个人提供的担保自成立起满 10 年自动终止（第598条第3款）。

未写明最高担保金额或仅在印制表格上签名的担保无效。根据一贯判例，除非担保书明确写明涵盖续展期、涵盖多久以及最高担保金额，否则担保人仅对首个租期负责（第583条、第347条）；仅写“涵盖续展期”而未写明期间和金额的笼统表述是不够的。

09

诉讼前强制调解

自 2023 年 9 月 1 日起，因租赁关系产生的纠纷（腾退、租金确定、债权），起诉前须先申请调解，这是起诉前置条件（土耳其第6325号《民事纠纷调解法》第18/B条，由第7445号法律第37条增设）。调解不成的，再提起诉讼。

依《强制执行与破产法》通过无判决强制执行程序腾退（针对欠付租金和腾退承诺书的强制执行途径）不受此要求限制，直接在执行处启动。

事先了解费用：您就诉讼或强制执行程序与律师约定的律师费，不得低于土耳其律师协会联合会（TBB）的《律师最低收费标准》（土耳其《律师法》（第1136号）第163条和第164条第4款；现行标准刊登于 2025 年 11 月 4 日第33067号《政府公报》）。各地律师协会每年公布的收费表仅供参考；具有约束力的最低标准是土耳其律师协会联合会的标准（第168条）。法院规费、调解员费用和垫付费用另计。

10

保护出租人的租赁合同应包含哪些内容

在法律允许的范围内，保护业主的住宅租赁合同包含以下内容：

• —双方身份和联系方式；如由受托人代出租人签署，注明授权委托书（Vekâletname）的日期和登记编号
• —起租日期、租期、月租金和付款日；银行账户：租金须通过银行或土耳其邮政（PTT）支付
• —押金金额（不超过 3 个月租金）和退还条件
• —年度涨租条款：12 个月 CPI 平均值
• —水电燃气和网络费用，以及物业费（Aidat）中的日常运营部分由承租人承担，重大维修和资本性支出部分由业主承担（TBK 第341条；土耳其《区分所有权法》第20条）
• —附照片并记录表计读数的入住物品清单（交接记录）
• —使用目的（居住）、禁止转租和转让（TBK 第322条）、宠物和房屋改动规则
• —担保人：亲笔写明最高担保金额、日期和连带责任表述；配偶同意
• —腾退承诺书：单独文件，日期在交付之后

11

出租中介服务费的法定上限

如果您通过房产中介出租房屋，中介服务费受条例限制：出租中介服务费不得超过中介委托合同所载的一个月租金（不含增值税），且除合同另有约定外，由双方平均分摊（土耳其《不动产交易条例》第20条第2款和第5款）。平均分摊是条例规定的默认规则，而不仅仅是市场惯例。

即使与每一方分别签订了中介委托合同，也只能收取一笔中介服务费（第20条第3款和第6款）。仅带看房屋不得收取任何费用（第19条第4款）。提供中介委托合同约定的服务时，中介即取得收费权（第20条第4款）。