估价与定价策略
依据可比成交房源、所在区域和楼栋得出的价格区间；产权登记记录、债务和抵押状况已核查。
I 决定
您决定出售。房子在这里，您却不在。
谁来估价，房源挂到哪里，谁接买家的电话？每次带看都订一张机票，是一种办法；由一个团队在伊斯坦布尔替您到场，是另一种。
II 距离
签字也无需亲赴土耳其。
授权委托书（Vekâletname）在您所在国家的土耳其领事馆办理。当地没有领事馆的，可在当地公证处办理，并附海牙认证（Apostille）和宣誓翻译。授权仅限于出售本身；土耳其房产证（TAPU）过户预约当天，由您的受托人到场办理。
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出售
III 过户
产权过户完成。
过户规费（Tapu harcı）和不动产登记服务费会事先算好并发给您。过户在预约当天于不动产登记处（Tapu Müdürlüğü）办理。房产买卖预约合同（Satış vaadi）在公证处签订。合同文本与我们合作的 CKAY 律师事务所（CKAY Law Firm）共同拟定。如买家不具有土耳其国籍，须提供估价报告和外汇购买凭证（DAB）；这项义务由买家承担，我们负责协调流程。
IV 售房款
钱打到您的账户上。
售房款支付到您在土耳其的账户；兑换外币并汇往您的海外账户时，我们跟进银行的单据流程。登记费、公证费和估价报告费按实际金额转付，不加价。
V 流程
每一步进展到哪里，您都清楚。
从估价到过户，共六个步骤。每一步结束时发给您什么，都是明确的。
拍照与房源文案
专业摄影和户型图；房源文案以土耳其语和英语撰写。
房源在各平台上线
在 Sahibinden、Hepsiemlak、Emlakjet 及国际房产平台上线；收到投资型买家和海外买家的咨询时，直接向对方推介。
收到出价
以书面形式发给您。议价在您设定的范围内进行。
合同就绪
房产买卖预约合同已拟定；区分所有权房产证、土耳其强制地震险（DASK）和市政房产税估值证明已办妥。
过户完成
已签字；售房款已到您的账户。
出售完成。您的文件和付款记录均已备齐。
适用对象
三种情况，同一套流程。
- 您住在海外
- 授权委托书在您所在国家的土耳其领事馆办理；带看、议价和过户预约都不需要您亲赴土耳其。
- 我们已在托管您的房产
- 租客在住期间也可以出售。业主月度对账单和有据可查的租金收入，作为现成的资料档案提供给投资型买家；从托管转为出售，由同一个团队在同一份档案中继续办理。
- 您在伊斯坦布尔，但不想亲自操办
- 买家来电、带看预约、文件跟进和过户预约都由我们负责；每一份出价都以书面形式交给您，由您决定。
无需亲赴土耳其
出售依靠授权委托书和齐备的文件完成。
身在海外的卖家有四个问题：谁来签字、房款怎样到账、要交什么税、买家不具有土耳其国籍时有什么不同。这四个问题都有明确的答案。
- 授权委托书
- 在您所在国家的土耳其领事馆办理，须明确写明出售权限并附您的照片；所在地没有领事馆的，由当地公证处办理，再加海牙认证（Apostille）和宣誓翻译。权限必须明确写明：依据土耳其《债务法》（第6098号，TBK）第504条，没有明确授权，受托人不能转让不动产，也不能提起诉讼。该授权委托书仅限于出售事宜。
- 过户手续
- 您的受托人出席过户预约；过户在预约当天于不动产登记处（Tapu Müdürlüğü）完成。各项规费和不动产登记服务费（Döner sermaye）会事先计算并告知您。
- 售房款与汇款
- 房款以土耳其里拉支付至您在土耳其的账户；兑换及汇往海外账户按银行的单据流程办理。汇率、银行手续费和最终到账金额取决于银行而非我们，我们对此也不作保证。
- 税务
- 自取得之日起超过整 5 年后出售，不产生资本利得税；未满 5 年出售的，超出年度免税额的收益须申报。居住在海外的卖家，即非居民纳税人（Dar mükellef），申报方式不同：无需提交年度申报的非居民，须在取得收益后 15 天内就该收益提交单独申报（Münferit beyanname）。法律依据为土耳其《所得税法》（第193号，GVK）第101条第1款。过户规费（Tapu harcı）由买家和卖家分别缴纳。详见指南；本文不构成法律意见。
- 买家的国籍
- 如买家为不具有土耳其国籍的个人，需增加两份文件：持牌机构出具的估价报告，以及证明房款对应外币已售予银行的外汇购买凭证，由银行直接发送至不动产登记处。如买家不懂土耳其语，须有宣誓翻译在场。这些义务由买家承担；我们协调相关流程，并在通话中说明对时间安排的影响。
带租约房产
租客在住期间也可以出售。
租赁合同不因出售而终止，按原条件转由新业主承继（土耳其《债务法》，TBK 第310条）。对投资型买家而言，这意味着从第一天起就有收入。我们托管的公寓，月度对账单、收租记录和租客档案都已备好，买家看到的是一项有据可查的投资。带看时间与租客商定，并提前通知（TBK 第319条）。
- 租赁合同和押金转由新业主承继；租客的权利不变。
- 如买家想自住，收回房屋的法定理由和期限都有限制；我们从一开始就讲清楚。
- 对托管客户而言，出售由同一个团队在同一份档案中继续办理，并另行以书面服务合同约定：没有新的对接人，也没有新的档案。
服务范围与费用
包含什么、不含什么，以及费用。
- 估价与定价策略
- 专业摄影、房源文案、平台发布，以及直接向前来咨询的买家推介
- 买家面谈、带看和议价；每一份出价都以书面形式交付
- 与合作律师事务所 CKAY 律师事务所共同办理合同、产权过户和文件流程；身在海外的卖家可通过授权委托书出售
- 过户规费、不动产登记服务费、公证费和估价报告费：按实际金额转付，不加价
- 出售前的翻新和粉刷：如您需要，可由我们的“装修翻新”服务板块协调；费用由您承担
- 资本利得税及其申报：申报由我们的合作持证会计师准备；税款由您承担
服务费
服务费会在通话中告知您；费用视您的房产而定，并在书面服务合同中写明。
法律框架——这是法定上限，并非我们的收费标准：根据土耳其《不动产交易条例》第20条，出售时的中介服务费不得超过成交价的 4%（不含增值税）；即使与买卖双方分别签订中介委托合同，也只能收取一份中介服务费，且同样受该上限约束。除合同另有约定外，该费用由双方平均分担（第20条第5款）。我们自己的收费标准会在通话中告知。
如果……怎么办？
您可能关心的五个问题。
产权上有抵押或债务。
第一天就调取产权登记记录；如有抵押、查封或附注登记，CKAY 律师事务所会书面说明如何解除、需要多少费用。这些问题解决之前，过户可能无法办理，所以这一步排在最前面。
我不知道房子值多少钱。
通话中，我们会根据可比成交和楼栋情况讨论一个价格区间；书面定价策略在签署服务合同后制定。网站上不给出价格数字，因为同一条街上的两套公寓，定价也不相同。
如果买家是外国人，流程会有变化吗？
判断标准是国籍：如果买家是不具有土耳其国籍的个人，需要另外提供两份文件——持牌机构出具的估价报告，以及证明房款已用外币向银行结汇的外汇购买凭证（DAB）；如果买家不会土耳其语，须有宣誓翻译在不动产登记处到场。这些义务由买家承担；我们负责协调流程，并在通话中一并讨论这些要求对时间安排的影响。
常见问题
关于出售，您会想了解的问题。
出售需要多长时间？
这取决于价格、所在区和房屋状况；定价合理的公寓和定价过高的公寓，成交时间可能相差几个月。我们不对时间作出承诺；通话中，我们会和您一起为您的房产确定一个现实的预期。
带看时我需要在场吗？
不需要。钥匙由我们保管，或与租客约定时间；带看由我们负责，每次带看后给您发一条简短说明。
中介服务费由谁支付，什么时候支付？
我们的中介服务费在书面合同中约定，在产权过户完成时收取；没有成交，就不收取中介服务费。法定上限是：房产买卖的中介服务费不得超过不含增值税成交价的 4%；即使分别签订合同，也只能收取一笔中介服务费；除非另有约定，由买卖双方平均分担（土耳其《不动产交易条例》第20条）。这是法定上限，并非我们的收费标准。
出售房产需要缴税吗？
自取得房产之日起已满 5 年的，不产生资本利得税。未满 5 年出售的，如果经指数调整的购入价与售价之间的差额超过年度免税额，须申报；只有在生产者价格指数（PPI）涨幅达到 10% 或以上时，才可按指数调整购入价，依据是土耳其《所得税法》第81条（重复条款）。如果您是土耳其居民，收益并入次年 3 月的年度申报；居住在海外的卖家（即非居民纳税人）须在取得收益之日起 15 天内单独申报（第101条第1款）。过户规费（Tapu harcı）由买家和卖家分别缴纳。详见指南；本文不构成法律意见。
售房款打入哪个账户，用什么币种？
过户当天，售房款以土耳其里拉支付到您在土耳其的账户。如果您在海外，我们会准备银行要求的文件（土耳其房产证、买卖合同），以便兑换后以美元、欧元或英镑汇入您的账户。
如何办理授权委托书？
您在所在国家的土耳其领事馆预约；领事馆出具写明出售权限、附您照片的授权委托书，无需其他手续即可生效。没有领事馆的地方，通过当地公证处、海牙认证（Apostille）和宣誓翻译，也能达到同样效果。授权委托书文本由我们起草并发送给您。
如果买家想自己入住，可以让租客腾退吗？
如果新业主本人或法律列明的近亲属需要自住，可在取得房产后 1 个月内书面通知，并在 6 个月后提起腾退诉讼（TBK 第351条）。除此之外，租赁合同在约定期限内继续有效。我们一开始就向买家讲清楚这一点，避免日后出现意外。
能否一边出租，一边挂牌出售？
可以。带租约的房产可以挂牌出售；有些业主在等待合适买家期间继续出租。两者由同一个团队在同一份档案中办理，带看会提前通知租客。
如果公寓已由你们托管，出售还需要另签合同吗？
出售需要一份书面服务合同；如果您是托管客户，这份合同会归入您现有的档案。对接人、档案和对账单都不变，出售完成前，出租托管照常进行。
或发送电子邮件至：
hello@stayistanbul.com.tr