公寓装修：须取得的同意、租客在住时施工与施工合同。

01

在自己的公寓内：哪些可以自行决定，哪些不行

业主可以按自己的意愿使用和布置其独立单元的内部；但涉及楼栋承重结构、公共区域和外观的工程，需要其他业主同意。法律用两句话作出规定：业主必须维护楼栋的保养状况、建筑风貌和外观；在公共区域进行施工、维修和安装设施，以及以不同颜色粉刷外墙或刷漆，只有取得全体业主五分之四的书面同意才能进行（土耳其《区分所有权法》（第634号）第19条第2款）。这里的比例是全体业主的五分之四，而不是出席会议者的五分之四，并且必须是书面同意；仅有业主大会上的多数票并不够。如法院已认定公共部分的缺陷必须紧急修复，或楼栋必须加固，则无需上述同意。业主在自己的单元内，也不得进行会损害主体结构的工程。

实际操作中，公寓内部的刷漆、柜体、厨房和卫生间翻新、地面铺装以及室内门，都无需他人同意。封闭阳台、外立面颜色、外部门窗、空调机的安装位置、改动共用设施（立管、主管道、烟道）以及拆除承重墙，则取决于业主决议；管理规约可以规定更严格的规则。

使公共部分更便于使用的改良和增设适用另一套规则：须经按人数和按土地份额计算的双重多数同意（第42条）。保温工程和供暖燃料变更同样适用这一规则；但在面积 2,000 平方米及以上的楼栋中，由集中供暖改为分户供暖，须按人数和按土地份额一致同意。对于法律所称“费用过高或属于奢侈性质”的工程，没有额外的表决门槛；这里的规则针对的是费用：不希望从中受益的业主不能被强制分摊，费用由作出决定的业主承担（第43条）。法律没有为安装电梯另行规定多数要求。

02

市政许可：简单维修与重大改建

无需建筑许可证的工程由法律列明：勾缝、内外墙抹灰、刷漆、排水槽、门窗、地面和天花板饰面、电气和给排水维修、屋顶维修和重新铺瓦，以及其他不影响承重构件的改动和维修（土耳其《城市规划法》（第3194号）第21条第3款）。这些工程无需办理建筑许可证。但在登录保护建筑、其保护区域和历史保护区内，即便是这些工程也须取得同意（第2863号法律第57条）；详见下文“登录保护建筑与历史建筑”一节。

影响结构的工程（拆墙、改动柱和梁）、改变用途、在外立面或屋顶上加建，以及合并或分割单元，属于重大改建；须向区政府申请改建许可证，必要时还需结构设计。未经许可进行重大改建，可能被处以行政罚款并被责令拆除（第32条、第42条）。

03

登录保护建筑与历史建筑

贝伊奥卢（Beyoğlu）、尼尚塔什（Nişantaşı）以及博斯普鲁斯海峡沿岸的许多公寓楼被登录为文化遗产，或位于历史保护区内。在登录保护建筑、其保护区域和历史保护区内，即便是依《城市规划法》第21条无需建筑许可证的改动和维修，也须取得同意：由设有保护实施与监督办公室（KUDEB）的机关给予；未设立该办公室的地方，由地区文化遗产保护委员会管理局给予。超出这一范围的任何施工或物理干预，包括重大修缮、设施安装、外立面改动以及部分或全部拆除，都须取得地区文化遗产保护委员会的同意和经批准的项目方案（土耳其第2863号《文化和自然遗产保护法》第9条和第57条）。

处罚很重：即使是无需建筑许可证的改动和维修，未经同意或违反同意内容进行的，也可处 6 个月至 3 年监禁或司法罚金（第65条第4款），此外还须恢复原状。任何施工开始前，产权和登录状态都是首先要核查的事项。

04

租客在住期间的装修

为消除缺陷或防止损害所必需的工程，租客必须容忍；出租人必须合理提前通知此类工程，并顾及租客的利益，租客要求减租和赔偿的权利不受影响（土耳其《债务法》（第6098号，TBK）第319条）。对于不需要解除租约、且可合理期待租客容忍的改良和改动，该法也为出租人留有很小的空间（第320条）；但这并不赋予出租人单方面进入公寓的权利。公寓是租客的住宅，未经其同意不得进入（土耳其宪法第21条；违背居住者意愿进入，构成土耳其《刑法》第116条规定的犯罪）。实践中，任何非必要的工程都要与租客书面约定；未达成约定的，就不进行。

如果施工期间公寓无法使用，只能通过诉讼要求租客搬离：为重建或改造而需要进行重大修缮、扩建或改动，且施工期间房屋无法使用的，出租人可以提起诉讼终止租约，起诉期限为 1 个月，定期租约自租期届满起算，不定期租约自按通知期确定的日期起算（第350条第2款）。起诉前必须先行调解。以这种方式腾空的公寓，无正当理由不得在 3 年内以原状出租给他人，原租客对新租约享有优先承租权（第355条）。

反过来，租客只有取得出租人的书面同意，才可进行改动；租约结束时，出租人不能要求恢复其已同意的改动；除非另有书面约定，租客也不能要求补偿由此增加的价值（第321条）。因此，允许租客进行的任何装修都应以书面形式确定，写明要做什么，以及租约结束时如何处理。

05

施工合同与保修

在法律上，装修工程属于承揽合同：承包方必须按约定完成工作，定作人必须支付价款（TBK 第470条及以下）。如约定总价包干，即使所需的工作量和费用超出预期，除不可预见的非常情况外，承包方也不能提高价格（第480条）。因此，追加工程应以书面批准为前提。

对于有缺陷的工作，定作人必须在交付后的合理期间内检查并通知缺陷；隐蔽缺陷可在出现时通知（第474–477条）。合同应包括逐项工程清单、材料品牌、工期、付款计划、保修期和交付记录；付款应与施工阶段挂钩。无论对保修还是对税务而言，发票都必不可少。

• —承包方的名称、税号和签约权限
• —工程清单和材料选择（品牌、型号、数量）
• —价格：总价包干还是单价；追加工程如何计价，以及须经书面批准的条件
• —工期和付款计划；延误时如何处理
• —交付记录、缺陷清单（待整改事项）和完成期限
• —保修期和保修范围；交付制造商的保修文件
• —现场规则：管理规约规定的施工时间和市政府的噪音限值、建筑垃圾和电梯使用、告知邻居

06

装修费用与租金收入税

出租住房的维护和维修费用，如在租金收入申报中选择据实扣除法，凭有效凭证可从收入中扣除；扩大或扩建房产、使其增值的支出，不能直接作为费用扣除，而是通过折旧计入（土耳其《所得税法》（第193号，GVK）第74条）。采用定额扣除法时，这些费用不再另行扣除。因此，发票应开在业主名下并妥善保存；详见租金收入税指南。

07

开工前检查清单

• —产权和登录状态：区分所有权（Kat mülkiyeti）、登录保护建筑、历史保护区
• —管理规约中关于装修、施工时间和建筑垃圾的规定
• —工程类别：简单维修还是重大改建；如需要，办理许可证
• —如涉及共用设施或外立面，须有业主决议
• —如有租客：书面通知和施工时间表
• —施工合同：工程清单、价格、工期、保修、交付记录
• —发票开在业主名下；保修文件存档