Dairede tadilat: hangi iş izin ister, kiracı varken ne yapılır, ustayla nasıl sözleşme yapılır.

01

Kendi dairenizin içinde ne serbest, ne değil

Kat maliki, bağımsız bölümünün içinde dilediği gibi kullanma ve düzenleme hakkına sahiptir; ancak ana yapının taşıyıcı sistemine, ortak yerlere ve binanın dış görünümüne dokunan işler için diğer kat maliklerinin rızası gerekir. Kanun bunu iki cümleyle kurar: kat malikleri ana gayrimenkulün bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini korumaya mecburdur; ana yapının ortak yerlerinde, dış cephede ve taşıyıcı unsurlarda inşaat, onarım, tesis ve boya değişikliği ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla yapılabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19).

Uygulamada dairenin içindeki boya, dolap, mutfak ve banyo yenilemesi, zemin kaplaması ve iç kapı değişikliği izin gerektirmez. Balkon kapatma, cephe rengi, dış doğrama değişikliği, klima dış ünitesinin yeri, ortak tesisata (kolon, ana boru, baca) müdahale ve taşıyıcı duvarın kaldırılması ise kat malikleri kararına bağlıdır; yönetim planı daha sıkı kurallar koyabilir.

02

Belediye ruhsatı: basit onarım ile esaslı tadilat

Yapı ruhsatı gerektirmeyen işler kanunda sayılmıştır: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21/3). Bunlar belediyeye başvurmadan yapılabilir.

Taşıyıcı sistemi etkileyen işler (duvar kaldırma, kolon-kiriş müdahalesi), kullanım amacını değiştiren düzenlemeler, cepheye ve çatıya yapılan ilaveler ve bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ya da bölünmesi esaslı tadilattır; belediyeden tadilat ruhsatı ve gerekirse statik proje ister. Ruhsatsız esaslı tadilat idari para cezası ve yıkım kararıyla sonuçlanabilir (m. 32, m. 42).

03

Tescilli ve tarihi binalar

Beyoğlu, Nişantaşı ve Boğaz kıyılarındaki birçok apartman kültür varlığı olarak tescillidir ya da sit alanı içindedir. Bu binalarda cephe, pencere, iç bölme ve bazen iç süsleme değişiklikleri Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun iznine tabidir (2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu). Basit onarım için kurul müdürlüğünden izin, esaslı müdahale için kurul kararı ve onaylı proje gerekir. İzinsiz müdahale hem ceza hem eski hâle getirme yükümlülüğü doğurur; keşifte tapu ve tescil durumu ilk kontrol edilen kalemdir.

04

Kiracı otururken tadilat

Kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; işler sırasında kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır ve kiracının kira bedelinin indirilmesi ile tazminat hakları saklıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 320). Zorunlu onarımlara kiracı katlanmak zorundadır; ancak konforu uzun süre ortadan kaldıran işler için önceden bildirim, makul süre ve gerekirse geçici indirim gündeme gelir.

Kiracı ise kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir; sözleşme sonunda kiraya veren, rıza verdiği değişikliklerin eski hâle getirilmesini isteyemez, kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışı karşılığı isteyemez (m. 321). Bu yüzden kiracıya izin verilen her tadilat yazılı olmalı; ne yapılacağı ve sözleşme sonunda ne olacağı baştan yazılmalıdır.

05

Usta ve yüklenici sözleşmesi, garanti

Tadilat işi hukuken bir eser sözleşmesidir: yüklenici işi sözleşmeye uygun yapmakla, iş sahibi bedeli ödemekle yükümlüdür (TBK m. 470 vd.). Bedel götürü kararlaştırılmışsa yüklenici, iş beklenenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedeli artıramaz; öngörülemeyen olağanüstü hâller dışında (m. 480). Bu, “kapsam dışına yazılı onaysız çıkılmaz” kuralının kanuni dayanağıdır.

Ayıplı işte iş sahibi, teslimden sonra makul sürede muayene edip ayıbı bildirmek zorundadır; gizli ayıp sonradan ortaya çıkınca bildirilebilir (m. 474–477). Sözleşmede işin kalem kalem listesi, malzeme markaları, takvim, ödeme planı, garanti süresi ve teslim tutanağı yer almalı; ödemeler iş adımlarına bağlanmalıdır. Fatura, hem garanti hem vergi açısından şarttır.

• —Yüklenicinin unvanı, vergi numarası ve imza yetkisi
• —İş listesi ve malzeme seçimleri (marka, model, adet)
• —Bedel: götürü mü, birim fiyat mı; ek işin nasıl fiyatlanacağı ve yazılı onay şartı
• —Takvim ve ödeme planı; gecikmede ne olacağı
• —Teslim tutanağı, eksik listesi ve tamamlama süresi
• —Garanti süresi ve garanti kapsamı; üretici garanti belgelerinin teslimi
• —Şantiye kuralları: çalışma saatleri, moloz ve asansör kullanımı, komşulara bildirim

06

Tadilat gideri ve kira geliri vergisi

Kiraya verilen konut için yapılan bakım ve onarım giderleri, kira geliri beyanında gerçek gider yöntemi seçilmişse belgelenmek kaydıyla hasılattan indirilir; kiralananın değerini artıran genişletme ve büyütme nitelikli harcamalar ise doğrudan gider değil, amortisman yoluyla dikkate alınır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 74). Götürü gider yönteminde bu giderler ayrıca düşülmez. Bu yüzden faturaların mülk sahibi adına kesilmesi ve saklanması gerekir; ayrıntı kira geliri vergisi rehberinde.

07

Tadilata başlamadan kontrol listesi

• —Tapu ve tescil durumu: kat mülkiyeti mi, tescilli bina mı, sit alanı mı
• —Yönetim planında tadilat, çalışma saati ve moloz kuralları
• —Yapılacak işin sınıfı: basit onarım mı, esaslı tadilat mı; gerekiyorsa ruhsat
• —Ortak tesisat ve cepheye dokunuluyorsa kat malikleri kararı
• —Kiracı varsa yazılı bildirim ve takvim
• —Yüklenici sözleşmesi: iş listesi, bedel, takvim, garanti, teslim tutanağı
• —Faturaların mülk sahibi adına kesilmesi; garanti belgelerinin dosyada tutulması