Kira gelirinin vergisi, emlak vergisi, DASK ve aidat.

01

Kira geliri nasıl vergilendirilir

Kira geliri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda (GVK) gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanır (m. 70). Gelir, kiranın tahsil edildiği yıla aittir; tahsil edilmeyen kira beyan edilmez (m. 72). Bir takvim yılında elde edilen gelir, izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (m. 92, m. 117).

Beyanname GİB’in Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten verilebilir; sistem banka ve tapu kayıtlarından kira bilgisini önceden doldurur.

02

Konut kira istisnası (2026: 58.000 TL)

Konut olarak kiraya verilen binalardan bir takvim yılında elde edilen kira gelirinin belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır (GVK m. 21). Tutar her yıl yeniden değerleme oranında artar: 2025 yılı gelirleri için 47.000 TL, 2026 yılı gelirleri için 58.000 TL. Konut kira geliri bu tutarı aşmıyorsa beyanname verilmez.

İstisnadan yararlanamayanlar: kira gelirini beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler; ticari, zirai ya da mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar; ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının toplamı GVK m. 103’teki tarifenin üçüncü dilimini aşanlar (m. 21/2). İstisna yalnız konut kirasına uygulanır; işyeri kirasında istisna yoktur.

03

Götürü gider mi, gerçek gider mi

Beyanda gider iki yöntemden biriyle düşülür (GVK m. 74). Götürü giderde, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın yüzde 15’i başka belge aranmadan gider sayılır. Gerçek giderde ise kanunda sayılan ve belgelenen kalemler düşülür: aidat ve yönetim giderleri, sigorta primleri, konut için alınan kredinin faizi, emlak vergisi, bakım ve onarım giderleri, amortisman, kiraya verilen konutun ediniminden itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde 5’i ve kiraya verenin kendisinin ödediği kira.

Götürü gideri seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez (m. 74/3). Gerçek giderde, istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez; hesap oransal yapılır.

04

Kira bankadan ödenmek zorunda

17 Ekim 2024’ten itibaren konut ve işyeri kiralarına ilişkin her tahsilat ve ödemenin banka ya da PTT aracılığıyla yapılması ve bu belgelerle ispatı zorunludur; önceki 500 TL alt sınırı kaldırılmıştır (328 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği; VUK mükerrer m. 257). Kısa süreli kiralamalar da kapsamdadır. Elden tahsilatta hem kiraya verene hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilebilir.

05

Stopaj: konutta yok, işyerinde var

Konut kirasında kiracı gerçek kişiyse vergi kesintisi (stopaj) yoktur; verginin tamamı yıllık beyannameyle ödenir. Kiracı vergi mükellefi bir işletme ya da kurumsa ve konut işyeri olarak kullanılıyorsa, kiracı brüt kira üzerinden yüzde 20 gelir vergisi kesintisi yapıp vergi dairesine yatırır (GVK m. 94/5-a). Bu kesinti, mülk sahibinin yıllık beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup edilir.

06

Yurt dışında yaşayanlar için beyan

Türkiye’de yerleşik olmayan (dar mükellef) kişiler yalnız Türkiye’de elde ettikleri geliri beyan eder (GVK m. 6). Türkiye’deki konutun kira geliri bu kapsamdadır; konut kira istisnası dar mükellefe de uygulanır. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ve yabancılar aynı takvimle (Mart beyanı, Mart–Temmuz taksitleri) beyanda bulunur; beyanname vekil ya da mali müşavir aracılığıyla verilebilir.

Türkiye ile ikamet edilen ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, Türkiye’de ödenen vergi genellikle diğer ülkede mahsup edilir; anlaşmanın ilgili maddesi (gayrimenkul gelirleri, çoğunlukla m. 6) ve o ülkenin kuralları belirleyicidir.

07

Emlak vergisi

Bina vergisini malik öder; kiracı ödemez (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 3). Vergi, taşınmazın bulunduğu belediyeye iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart–Mayıs aylarında (son gün 31 Mayıs), ikinci taksit Kasım ayında (m. 30). Oran, büyükşehir belediyesi sınırlarındaki konutlarda binde 2’dir (m. 8). Alım-satım ve bina değişiklikleri bildirim gerektirir (m. 23).

08

DASK ve konut sigortası

Zorunlu deprem sigortası (DASK), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerindeki mesken binaları, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler ve bu binalar içindeki büro ve ticarethane bölümleri için zorunludur; sigortayı yaptırmakla yükümlü olan malik ya da intifa hakkı sahibidir, kiracı değildir (m. 10). Tapu tescil işlemlerinde ve su ile doğalgaz aboneliğinde poliçe kanun gereği aranır (m. 11); elektrik aboneliğinde aynı şart EPDK’nın tüketici hizmetleri yönetmeliğinden gelir. Poliçe yıllıktır; primi ve teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu belirler, teminat binanın kendisini kapsar, eşyayı kapsamaz.

Konut sigortası isteğe bağlıdır; yangın, su baskını, hırsızlık ve komşuya verilen zararlar gibi DASK dışı riskleri kapsar. Kiracının eşyası için kiracının kendi poliçesi gerekir.

09

Aidat ve kat mülkiyeti

Ortak giderlere katılma borcu kat malikinindir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20). Kiracı, kat malikiyle birlikte ve müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (m. 22/1). İşletme projesindeki olağan aidat (kapıcı, temizlik, ısıtma gibi kullanma giderleri) kiracıya yüklenebilir; çatı, asansör yenileme, mantolama gibi esaslı onarım ve yatırım giderleri malike aittir ve sözleşmeyle kiracıya yüklenemez, çünkü kiracıya kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346, m. 305).

Kullanım giderleri (ısıtma, aydınlatma, su, doğalgaz) sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir (TBK m. 341). Aboneliklerin kiracı adına açılması, faturaların malikin üzerinde birikmesini önler.