Hangi kanun, hangi maddeler
Konut kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenir. Genel kira hükümleri m. 299–338, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler m. 339–356 arasındadır. Konut kirasında kiracıyı koruyan hükümler büyük ölçüde emredicidir: tahliye sebeplerine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354), kira bedeli dışında kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz (m. 343) ve kiracıya kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü, örneğin ceza koşulu, getirilemez (m. 346).
Kira sözleşmesi için yazılı şekil zorunlu değildir; ancak ispat, tahliye taahhüdü ve icra takibi için yazılı ve tarihli bir sözleşme fiilen şarttır. Noter onayı sözleşmenin geçerliliği için gerekmez; tarafların kimliğini ve tarihi kesinleştirdiği için tercih edilir.
Depozito: en çok üç aylık kira
Depozito ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa istenebilir ve konut kirasında en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/1). Para olarak veriliyorsa kiracı bunu, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir banka hesabına yatırır (m. 342/2). Banka, kira ilişkisi sona erdikten sonra ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla ödeme yapar; kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu kiracıya iade eder (m. 342/3).
Uygulamada depozito çoğu zaman elden ya da kiraya verenin hesabına ödenir. Bu, kanunun öngördüğü yöntem değildir; ancak sözleşmede yazılıysa ve iade şartları açıksa uyuşmazlıkta belirleyici olan sözleşme metni ve giriş envanteridir.
Kira artışı: TÜFE on iki aylık ortalaması
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile bu tavan uygulanır. Sözleşmede artış hükmü yoksa hâkim, aynı tavanı aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler (m. 344/2).
Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar hâkimden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir; buna kira tespit davası denir. Hâkim TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete göre karar verir; bu davada TÜFE tavanı bağlayıcı değildir, davanın amacı zaten tavanın üstüne çıkabilmektir (m. 344/3). Kararın yeni dönemde uygulanabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olması gerekir (m. 345).
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan geçici yüzde 25 tavanı sona ermiştir. 2026’da tek üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır; oran TÜİK’in her ay açıkladığı veriyle değişir.
Kira ödenmezse: 30 günlük süre
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ya da yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı ihtarla süre verir; konut kirasında bu süre en az otuz gündür. İhtarın yalnız süre vermesi yetmez; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği uyarısını da içermesi şarttır, aksi hâlde tahliyeye dayanak olmaz (TBK m. 315). Süre, ihtarın kiracıya tebliğini izleyen gün başlar.
İhtarname noter aracılığıyla çekilebileceği gibi icra dairesinden başlatılan takiple de (İİK m. 269 vd.) verilebilir. İcra yoluyla takipte kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse ve otuz gün içinde ödemezse tahliye icra mahkemesinden istenir; bu talep ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde yapılmalıdır, aksi hâlde hak düşer (İİK m. 269/a). Kiracı itiraz ederse kiraya veren aynı mahkemeden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister (m. 269/b–c).
Aynı kira yılı içinde iki farklı ay için haklı olarak çekilmiş iki ihtar, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla tahliye sebebidir; buna iki haklı ihtar denir (TBK m. 352/2). Kiracı ihtardan sonra ödese bile ihtar haklı kalır.
Tahliye sebepleri ve süreleri
Konut kirasında kiraya veren sözleşmeyi keyfî olarak sona erdiremez; kanun sınırlı sayıda sebep ve her sebep için ayrı süre öngörür. Belirli süreli sözleşme süre sonunda kendiliğinden bir yıl uzar; kiracı en az on beş gün önce bildirimle çıkabilir, kiraya veren çıkaramaz (TBK m. 347/1). Belirsiz süreli konut kirasında kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemine ve üç aylık bildirim süresine uyarak sebep göstermeden feshedebilir (m. 347/2). Fesih bildirimleri yazılı yapılmalıdır (m. 348). Gereksinim ve yeniden inşa davalarında kiraya veren dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (m. 353).
| Sebep | Madde | Kim | Süre |
|---|---|---|---|
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347/1 | Kiraya veren | Uzama süresi on yılı doldurduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle; sebep göstermeden |
| Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi | TBK m. 350/1 | Kiraya veren | Sözleşme süresinin sonunda; belirsiz sürelide fesih dönemine uyularak; bir ay içinde dava |
| Yeniden inşa ya da esaslı onarım | TBK m. 350/2 | Kiraya veren | Aynı süreler; imar ve tadilat sırasında kullanım imkânsız olmalı |
| Yeni malikin (aynı kişiler için) gereksinimi | TBK m. 351 | Yeni malik | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Kiraya veren | Taahhütte yazılı boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava |
| Aynı kira yılında iki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kiraya veren | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Kiracının ya da eşinin aynı ilçede konutu olması | TBK m. 352/3 | Kiraya veren | Sözleşme kurulurken bilinmiyorsa; süre sonunda bir ay içinde dava |
| Kira borcunda temerrüt | TBK m. 315 | Kiraya veren | En az otuz günlük yazılı süre; ödenmezse fesih ve tahliye |
Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle tahliyeden sonra kiraya veren haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden konutu eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Yeniden inşa ya da imar hâlinde eski kiracının, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanacağı, yeni bedelle öncelikli kiralama hakkı vardır. Yasağa aykırılıkta son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355).
Tahliye taahhütnamesi
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve o tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). İcra yolu İİK m. 272 vd.’de düzenlenir; kiracı taahhütteki imzaya ya da tarihe itiraz ederse uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Geçerlilik için üç koşul öne çıkar: taahhüt yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı ve boşaltma tarihini açıkça içermelidir. Yerleşik Yargıtay içtihadına göre ilk kira sözleşmesiyle aynı tarihli ya da teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir; kiracı kiralananda otururken, örneğin yenileme döneminde verilen taahhüt ise geçerlidir. Kiracının “boş tarihle imzaladım” savunması yazılı delille ispatlanmadıkça taahhüt geçerli sayılır. Bu yüzden uygulamada taahhüt, teslimden sonraki bir tarihte ve ayrı bir belgede alınır.
Kefil
Kira borcuna kefalet, TBK’nın kefalet hükümlerine tabidir (m. 581 vd.). Geçerlilik için yazılı şekil ve kefilin sorumlu olacağı azami tutarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil olma iradesinin kefilin kendi el yazısıyla yazılması gerekir (m. 583/1). Evli kefilin, eşinin yazılı rızasını kefaletin kurulmasından önce ya da en geç kurulma anında alması gerekir; sonradan alınan rıza kefaleti geçerli kılmaz (m. 584/1). Gerçek kişinin kefaleti, kurulmasından itibaren on yıl geçince kendiliğinden sona erer (m. 598/3).
Azami tutar yazılmayan ya da yalnız matbu imzayla verilen kefalet geçersizdir. Yerleşik içtihada göre kefil, kefalet metninde uzayan dönemlerin kapsandığı, uzama süresi ve azami tutar belirli biçimde yazılmadıkça yalnız ilk kira döneminden sorumludur (m. 583, m. 347); “uzayan dönemleri kapsar” gibi süre ve tutar belirtmeyen genel ifade yeterli sayılmaz.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, alacak) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 7445 sayılı Kanun m. 37 ile eklendi). Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa dava açılır.
İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye takipleri (kira borcu ve tahliye taahhüdüne dayalı icra yolu) bu şartın dışındadır; takip doğrudan icra dairesinde başlatılır.
Sözleşmede bulunması gereken asgari başlıklar
Kanunun izin verdiği çerçevede, mülk sahibini koruyan bir konut kira sözleşmesinde şu başlıklar bulunur:
- Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri; kiraya veren adına imza atan vekilin vekâletname tarih ve yevmiye numarası
- Kira başlangıç tarihi, süresi, aylık kira bedeli ve ödeme günü; banka hesabı (kira ödemeleri bankadan yapılmak zorundadır)
- Depozito tutarı (en çok üç aylık kira) ve iade koşulları
- Yıllık artış maddesi: TÜFE on iki aylık ortalaması
- Aidat ve kullanım giderlerinin (elektrik, su, doğalgaz, internet) kiracıya ait olduğu (TBK m. 341)
- Fotoğraflı ve sayaç değerli giriş envanteri (teslim tutanağı)
- Kullanım amacı (konut), alt kiraya verme ve devir yasağı (TBK m. 322), evcil hayvan ve tadilat kuralları
- Kefil: azami tutar, tarih ve müteselsil ifade el yazısıyla; eş rızası
- Tahliye taahhüdü: ayrı belgede, teslimden sonraki tarihle
Kaynaklar
Bu sözleşme ve tahliye araçlarını kiracı yerleştirme aşamasında standart olarak uygulayan bir yönetim istiyorsanız: Paketlere bakın
İlgili rehberler
Bu bir hukuki tavsiye değildir. Rehberler genel bilgi amaçlıdır; mevzuat ve tutarlar değişebilir. Kendi durumunuz için bir avukata ya da mali müşavire danışın.