Mülkünüzü satın
İstanbul’daki mülkünüzü, İstanbul’a gelmeden satın.
Değerlemeden tapuya kadar tek elden: fiyat stratejisi, ilan ve alıcı ağı, gösterimler ve pazarlık, CKAY Hukuk Bürosu ile tapu ve sözleşme. Siz yurt dışındayken vekâletle, kiracınız otururken bile.
Kimin için
Üç durumda aynı süreç.
- Yurt dışında yaşıyorsunuz
- Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenir; gösterimler, pazarlık ve tapu işlemi Türkiye’ye gelmenizi gerektirmez.
- Mülkünüzü zaten biz yönetiyoruz
- Kiracı otururken de satılır. Aylık hesap özetleri ve belgeli kira geliri, yatırım amaçlı alıcıya hazır bir dosya olarak sunulur; yönetimden satışa geçiş tek sözleşme içinde kalır.
- İstanbul’dasınız ama süreçle uğraşmak istemiyorsunuz
- Alıcı telefonları, gösterim randevuları, belge takibi ve tapu randevusu bizde; her teklif size yazılı gelir, karar sizindir.
Süreç
Değerlemeden tapuya altı adım.
Her adımın sonunda size ne ilettiğimiz bellidir; hiçbir adımda onayınız olmadan ilerlenmez.
Değerleme ve fiyat stratejisi
Emsal satışlar, semt ve bina durumu üzerinden bir fiyat aralığı ve ilan stratejisi hazırlanır; tapu kaydı, borç ve ipotek durumu ilk gün kontrol edilir.
Hazırlık ve profesyonel fotoğraf
Küçük düzeltmeler için öneri, profesyonel fotoğraf ve plan; ilan metni Türkçe ve İngilizce hazırlanır.
Portallar ve alıcı ağı
Sahibinden, Hepsiemlak, Emlakjet ve uluslararası portallarda yayın; yatırımcı ve yabancı alıcı ağımıza doğrudan sunum.
Gösterimler ve yazılı teklifler
Alıcı görüşmeleri ve turlar bizde; kiracılı mülkte gösterim kiracıyla anlaşılan saatte yapılır. Her teklif size yazılı iletilir, pazarlık sizin belirlediğiniz sınırda yürür.
Hukuki hazırlık
CKAY Hukuk Bürosu satış vaadi ya da ön anlaşmayı hazırlar; tapu kaydı, kat mülkiyeti, DASK, belediye rayiç yazısı ve gerekirse ekspertiz raporu tamamlanır. Yabancı alıcıda döviz alım belgesi süreci yürütülür.
Tapu devri ve bedelin hesabınıza geçişi
Tapu randevusu, harç ve masrafların hesaplanması, imza (siz ya da vekiliniz). Satış bedeli hesabınıza geçer; yurt dışındaysanız transfer ve belge süreci biz takip ederiz.
Türkiye’ye gelmeden
Satış, vekâletle ve belgeyle yürür.
Uzaktaki satıcının dört sorusu vardır: imzayı kim atacak, para nasıl gelecek, vergi ne olacak, alıcı yabancıysa ne değişir. Dördünün de yerleşik bir cevabı var.
- Vekâletname
- Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda, satış yetkisi açıkça yazılı ve fotoğraflı olarak düzenlenir; konsolosluk yoksa yerel noter + apostil + yeminli çeviri. Vekâlet yalnız satış işlemleriyle sınırlı tutulur.
- Tapu işlemi
- Vekiliniz tapu randevusuna katılır; işlem tapu müdürlüğünde aynı gün tamamlanır. Harç ve döner sermaye bedelleri önceden hesaplanıp size bildirilir.
- Satış bedeli ve transfer
- Bedel Türkiye’deki hesabınıza Türk lirası olarak yatar; dövize çevrilip yurt dışındaki hesabınıza gönderilmesi bankanın belge süreciyle yürütülür. Alıcı yabancıysa bedelin döviz alım belgesiyle belgelenmesi zorunludur.
- Vergi
- Edinmeden itibaren beş tam yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artış kazancı vergisi doğmaz; beş yıl dolmadan satışta kazanç istisna tutarını aşıyorsa beyan gerekir. Tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Ayrıntı rehberde.
- Yabancı alıcı
- Lisanslı değerleme raporu, döviz alım belgesi ve yeminli tercüman gerekir; hepsi süreç adımlarımızın içindedir.
Rehber: İstanbul’da mülk satmak (belgeler, harç, vergi, vekâlet)
Kiracılı mülk
Kiracı otururken de satılır; çoğu zaman daha kolay.
Kira sözleşmesi satışla sona ermez, aynı şartlarla yeni malike geçer (TBK m. 310). Bu, yatırım amaçlı alıcı için ilk günden gelir demektir. Yönettiğimiz mülklerde aylık hesap özetleri, tahsilat geçmişi ve kiracı dosyası hazırdır; alıcıya belgeli bir yatırım sunulur. Gösterimler kiracıyla anlaşılan saatte, önceden haber verilerek yapılır.
- Kira sözleşmesi ve depozito yeni malike devredilir; kiracının hakları değişmez.
- Alıcı oturmak istiyorsa tahliye sebepleri ve süreleri kanunla sınırlıdır; bunu baştan açıkça söyleriz.
- Yönetim müşterisi için satış, mevcut sözleşmenin devamıdır: yeni bir muhatap, yeni bir dosya gerekmez.
Kapsam ve ücret
Dahil olanlar, olmayanlar ve ücret.
- Değerleme ve fiyat stratejisi
- Profesyonel fotoğraf, ilan metni, portal yayını ve alıcı ağına sunum
- Alıcı görüşmeleri, gösterimler ve pazarlık; her teklifin yazılı iletilmesi
- CKAY Hukuk Bürosu ile sözleşme, tapu ve belge süreci; yurt dışındaki satıcı için vekâletle satış
- Tapu harcı, döner sermaye, noter ve ekspertiz ücretleri: ödendiği tutarla aynen yansıtılır, üzerine komisyon eklenmez
- Satış öncesi tadilat ve boya: dilerseniz koordine ederiz, bedeli sahibe aittir
- Değer artış kazancı vergisi ve beyanı: partner mali müşavir hazırlar, vergi sahibe aittir
Hizmet ücreti
Hizmet ücretimiz görüşmede, mülkünüze göre paylaşılır ve yazılı aracılık sözleşmesine yazılır.
Mevzuat çerçevesi: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre alım satımda aracılık hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz; alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme yapılsa bile toplam bu tavanı geçemez. Bu bir tavan bilgisidir, oranımız değildir.
Peki ya…
Aklınızdaki beş durum.
Türkiye’de değilim ve gelemem.
Gerekmez. Konsoloslukta düzenlenen vekâletle ilan, gösterim, pazarlık ve tapu işlemi sizin adınıza yürütülür; her adımda yazılı bilgi alırsınız.
Kiracım var, çıkmasını mı bekleyeyim?
Beklemenize gerek yok. Kiracılı mülk yatırım amaçlı alıcıya daha kolay satılır; kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malike geçer.
Tapuda ipotek ya da borç var.
İlk gün tapu kaydı çekilir; ipotek, haciz ya da şerh varsa kaldırılma yolu ve maliyeti hukuk bürosu tarafından size yazılı olarak bildirilir. Borçlu tapuyla satış yapılamaz, bu yüzden bu adım en başa alınır.
Ne kadar edeceğini bilmiyorum.
Görüşmede emsal satışlar ve bina durumu üzerinden bir aralık konuşuruz; yazılı fiyat stratejisi sözleşmeden sonra hazırlanır. Sitede rakam vermiyoruz, çünkü aynı sokakta iki dairenin fiyatı farklıdır.
Alıcı yabancı olursa süreç değişir mi?
Üç belge eklenir: lisanslı değerleme raporu, döviz alım belgesi ve yeminli tercüman. Süreç uzamaz; bu belgeler adımlarımızın içinde hazırlanır.
Sık sorulanlar
Satış için bilmek isteyecekleriniz.
Satış ne kadar sürer?
Fiyata, semte ve mülkün durumuna bağlıdır; doğru fiyatlanmış bir daire ile piyasanın üstünde fiyatlanmış bir daire arasında aylar fark olabilir. Süre sözü vermeyiz; görüşmede mülkünüz için gerçekçi bir beklentiyi birlikte konuşuruz.
Gösterimlerde bulunmam gerekir mi?
Hayır. Anahtar bizde durur ya da kiracıyla saat ayarlanır; gösterimleri biz yaparız, her gösterimden sonra kısa bir not iletiriz.
Komisyonu kim öder, ne zaman?
Aracılık ücreti yazılı sözleşmede belirlenir ve tapu devri gerçekleştiğinde tahsil edilir; satış olmazsa ücret doğmaz. Mevzuata göre alıcı ve satıcıdan alınan toplam bedel satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz.
Satışta vergi öder miyim?
Mülkü edinmenizden itibaren beş tam yıl geçtiyse değer artış kazancı vergisi doğmaz. Beş yıl dolmadan satışta, endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark yıllık istisna tutarını aşıyorsa Mart ayında beyan edilir. Tapu harcı ayrıca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır.
Para hangi hesaba, hangi parayla gelir?
Satış bedeli tapu günü Türkiye’deki hesabınıza Türk lirası olarak yatar. Yurt dışındaysanız dövize çevrilip hesabınıza gönderilmesi için bankanın istediği belgeleri (tapu, satış sözleşmesi) biz hazırlarız.
Vekâletnameyi nasıl veririm?
Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğundan randevu alırsınız; satış yetkisini içeren, fotoğraflı bir vekâlet düzenlenir ve doğrudan geçerlidir. Konsolosluk yoksa yerel noter, apostil ve yeminli çeviriyle aynı sonuca ulaşılır. Vekâlet metnini biz hazırlayıp göndeririz.
Alıcı oturmak isterse kiracı çıkarılır mı?
Yeni malik, kendisi ya da yakınları için gereksinim varsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimle altı ay sonra dava açabilir; bunun dışında kira sözleşmesi süresince devam eder. Bunu alıcıya baştan açıkça söyleriz, sürpriz yaşanmaz.
Hem kiraya verip hem satışa çıkarabilir miyim?
Evet. Kiraya verilmiş mülk satışa çıkarılabilir; bazı sahipler kirada tutarken doğru alıcıyı bekler. İki süreç aynı sözleşme altında yürür ve kiracı gösterimlerden önceden haberdar edilir.
Mülkünüzü satın
Mülkünüzü anlatın, satışı konuşalım.
Görüşmede tapu durumunu, mülkün konumunu ve hedefinizi konuşur; süreç, belge ve ücreti yazılı olarak iletiriz. Görüşme size hiçbir yükümlülük getirmez.
Ya da doğrudan yazın:
hello@stayistanbul.com.tr