İstanbul’da mülk satmak: belgeler, harç, vergi ve vekâlet.

01

Satış nasıl işler: adımlar ve belgeler

Türkiye’de konut satışı tapu müdürlüğünde, tarafların ya da vekillerinin imzasıyla aynı gün tamamlanır. Ondan önceki iş, mülkün satılabilir durumda olduğunu belgelemektir: tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh olmamalı, aidat ve vergi borcu kapatılmış olmalıdır. Borçlu tapuyla satış işlemi yapılmaz.

Süreç genellikle şu sırayla ilerler: fiyatın belirlenmesi, ilan ve gösterimler, alıcıyla anlaşma (çoğu zaman noterde ya da yazılı bir ön anlaşmayla kapora), belediyeden rayiç bedel yazısı, gerekiyorsa değerleme raporu, tapu müdürlüğüne başvuru (e-Devlet / Web-Tapu), harçların ödenmesi ve tapuda imza.

• —Tapu senedi (ya da tapu kaydının güncel örneği) ve kimlik; vekil imzalıyorsa vekâletname aslı
• —Belediyeden emlak rayiç bedeli yazısı ve emlak vergisi borcu olmadığına dair belge
• —Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi; abonelik ve aidat borcu bulunmadığına dair yazı
• —Kat mülkiyeti kurulmamışsa iskân ve kat irtifakı durumu; yönetim planı
• —Yabancı alıcıda lisanslı değerleme raporu ve döviz alım belgesi; taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman

02

Tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifeye göre tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır; toplam binde 40’tır. Bedelin gerçek değerin altında gösterilmesi hâlinde eksik harç cezalı olarak tamamlanır. Ayrıca tapu döner sermaye hizmet bedeli ödenir.

Satıştan elde edilen kazanç, konut edinme tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satılırsa değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80). Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta vergi doğmaz. Kazanç hesaplanırken alış bedeli, alış ve satış ayları arasındaki ÜFE artışıyla endekslenir; endekslenmiş bedel ile satış bedeli arasındaki fark, o yıl için geçerli istisna tutarını aşıyorsa izleyen yılın Mart ayında beyan edilir. İstisna her yıl yeniden değerlemeyle artar; 2026 yılı satışları için 150.000 TL’dir.

Beş yıl, tapuya tescil tarihinden başlar; miras yoluyla edinilen konutların satışı değer artış kazancının dışındadır. Yurt dışında yaşayan (dar mükellef) satıcı da aynı kurala tabidir.

03

Aracılık ücretinin yasal tavanı

Emlak aracılığı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Alım satımda hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz; alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile toplam tek bir hizmet bedeli alınır ve bu tavan geçilemez. Uygulamada bedel çoğunlukla iki taraf arasında paylaşılır.

Ücret, yazılı bir aracılık (yetkilendirme) sözleşmesine dayanmak zorundadır; sözleşmesiz ya da tavanı aşan talepler geçersizdir. Aracının taşınmaz ticareti yetki belgesi olmalıdır. Ücret satış gerçekleştiğinde ödenir; satış olmazsa bedel doğmaz.

04

Yurt dışından vekâletle satış

Türkiye’ye gelmeden satış için tapu işlemini bir vekil yapar. Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenirse Türkiye’de doğrudan geçerlidir; konsolosluk yoksa yerel noterde düzenlenip 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre apostil alınır ve Türkiye’de yeminli tercüman çevirisi noterce onaylanır.

Tapu müdürlükleri satış vekâletinde iki şeye bakar: vekâletin fotoğraflı olması ve satış yetkisinin açıkça yazılması (“satmaya, bedelini almaya, tapuda imza atmaya”). Genel bir “işlerimi takibe” vekâleti satış için yetmez. Vekâlet metnini işlem yapılacak tapuya uygun hazırlatmak, red riskini ortadan kaldırır.

Vekâlet süresi ve kapsamı sınırlanabilir; satış tamamlanınca azledilir. Satış bedelinin vekilin değil doğrudan satıcının hesabına ödenmesi sözleşmeye yazılır.

05

Yabancı alıcıya satış

Türk vatandaşı olmayan bir alıcıya satışta üç ek şart vardır. Birincisi, satış bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilip bankada Türk lirasına çevrildiğini gösteren döviz alım belgesi; tapu müdürlüğü bu belgeyi ister. İkincisi, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporu. Üçüncüsü, alıcı Türkçe bilmiyorsa tapuda yeminli tercüman.

Bazı ülke vatandaşları ve askerî yasak bölgeler için ek sınırlamalar vardır; tapu müdürlüğü işlem öncesinde kontrol eder. Bu şartlar süreci uzatmaz, ancak önceden planlanmazsa tapu randevusu ertelenir.

06

Satış bedelinin yurt dışına gönderilmesi

Satış bedeli Türkiye’deki banka hesabına Türk lirası olarak ödenir. Yurt dışında yaşayan satıcı, bedeli dövize çevirip yurt dışındaki hesabına gönderebilir; Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar bu transferi serbest bırakır. Banka, paranın kaynağını belgelemek için tapu senedini ve satış sözleşmesini ister ve dövize çevirme işlemini döviz alım belgesiyle kaydeder.

Kur ve banka masrafı satıcıya aittir; transferi tek seferde yapmak masrafı düşürür. Yabancı alıcıdan gelen bedel zaten dövizle belgelendiği için bu adım daha kısa sürer.

07

Kiracılı mülk satışı ve yeni malikin hakları

Kiralanan konut satıldığında kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik, kira ilişkisinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310). Depozito da yeni malike devredilir. Kiracı, satış nedeniyle çıkarılamaz.

Yeni malik konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (m. 351). Bu yol dışında kira sözleşmesi süresince devam eder.

Yatırım amaçlı alıcı için kiracılı mülk, ilk günden gelir getiren bir varlıktır; kira sözleşmesi, tahsilat geçmişi ve kiracının ödeme düzeni satış dosyasının parçası olur. Gösterimler kiracının rızasıyla, önceden anlaşılan saatte yapılır.

08

Satış öncesi kontrol listesi

• —Tapu kaydını güncel çekin: ipotek, haciz, şerh, hisse durumu
• —Aidat, emlak vergisi ve abonelik borçlarını kapatın; belgelerini alın
• —DASK poliçesini yenileyin; kat mülkiyeti ve iskân durumunu doğrulayın
• —Edinme tarihinden itibaren beş yılın dolup dolmadığını hesaplayın
• —Yurt dışındaysanız vekâletname metnini satış yetkisiyle ve fotoğraflı hazırlatın
• —Alıcı yabancıysa değerleme raporu ve döviz alım belgesini planlayın
• —Kiracı varsa sözleşmeyi, depozitoyu ve gösterim saatlerini alıcıya baştan bildirin