İçeriğe atla

Nasıl çalışıyoruz

İlkeler, aylık akış, takvim ve sorun anında ne yaptığımız.

Bu sayfa broşürün operasyon bölümüdür: hangi ilkeyle çalıştığımız, paranın ay içinde nasıl hareket ettiği, sözleşmeden yıllık beyana kadar takvim ve bir sorun çıktığında standart prosedürümüz.

Nasıl çalışıyoruz

Tek anahtar, tüm operasyon.

İstanbul genelinde kiralık mülkleri yönetiyoruz. Kiracı yerleştirmeden vergi beyanına, aylık tahsilattan tahliye süreçlerine kadar tüm süreç tek sözleşme altında; size her ay bir aylık hesap özeti (owner statement) gelir.

Şeffaf fiyat
Yönetim ücretimiz, her ay tahsil edilen kiranın sabit bir yüzdesidir. Gizli ücret yoktur; her kalem açıkça yazılıdır.
Tahsil edersek alırız
Ücretimizi yalnızca gerçekten tahsil ettiğimiz kira üzerinden alırız. Kira gelmezse bizim ücretimiz de gelmez.
Tek muhatap
Kiracı, hukuk bürosu, mali müşavir, ustalar, sigorta acentesi — bütün ağ bize karşı çalışır. Siz tek bir tarafla muhatap olursunuz.
Sıkı kiracı seçimi
Kimlik, gelir, referans, kredi ve icra sorgusu standart prosedürdür. Doğru kiracıyı baştan bulmak, yanlış kiracıyı tahliye etmekten her zaman daha kolaydır.
Hukuki güvenceler
Türkiye’de bir kiracıyı tahliye etmek yıllar alabilir. Sözleşme imzasında tahliye taahhüdü, kefil ve diğer önleyici tedbirleri alarak bu riski ilk günden en aza indiririz.
Birlikte karar
Kira seviyeleri, yıllık artışlar ve büyük operasyonel kararlar her zaman mülk sahibiyle konuşulur. Onayınız olmadan hareket etmeyiz.

Aylık yönetim deneyimi

Her ay aynı beş adım; her adımda size bir satır düşer.

Sözleşme imzalandığı andan itibaren aynı öngörülebilir akış her ay tekrarlanır. Paranın nasıl hareket ettiği, yönetim ücretimizin ne zaman ve nasıl kesildiği ilk günden bellidir.

Havale günüAyın 5’i

  1. Ayın 1–3’ü

    Kira talep edilir

    Sözleşmedeki kira gününde kiracıya otomatik talep gider; kira emanet (escrow) hesabımıza ya da doğrudan size yatırılır.

  2. Ayın 1–4’ü

    Mülk giderleri ödenir

    Apartman aidatı, vergi, sigorta ve küçük bakım ödemeleri yapılır.

  3. Ayın 4’ü

    Yönetim ücreti kesilir

    Yönetim ücretimiz e-fatura ile kesilir. Kira yoksa ücret de yok.

  4. Ayın 5’i

    Sahip hesabına havale

    Net tutar mülk sahibinin hesabına havale edilir; yurt dışı sahipler için döviz çevrimiyle gönderilir.

  5. Ayın 5’i

    Aylık hesap özeti gönderilir

    Aylık hesap özeti (PDF) e-posta ile gönderilir ve sahip portalına yüklenir.

İki ödeme modeli

Seçim mülk sahibinin: kira bizim emanet hesabımızda mı tutulsun, yoksa doğrudan size mi gelsin?

Yönetimli model

Yurt dışındaki mülk sahipleri için

  • Kira emanet hesabımıza yatırılır
  • Aidat, vergi ve bakım ödemelerini biz yaparız
  • Yönetim ücretini e-fatura ile keseriz
  • Net tutar ayın 5’inde size havale edilir

Doğrudan model

Türkiye’deki mülk sahipleri için

  • Kira doğrudan sizin hesabınıza gelir
  • Size aylık e-fatura keseriz
  • Giderler için avans tutulur
  • Bağımsız vergi izlenebilirliği

Çalışma takvimi

Sözleşmeden yıllık beyana, neyin ne zaman olacağı.

Aşağıdaki takvim standart akıştır; mülkünüze özgü ayrıntılar olabilir. İmzadan itibaren her adımı önceden bilirsiniz.

  1. Gün 0–3

    Hizmet sözleşmesinin imzalanması

    StayIstanbul ile aranızdaki yönetim sözleşmesi imzalanır, kuruluş bedeli tahsil edilir, mülk dosyası açılır. Yurt dışındaki sahipler için vekâletname süreci başlatılır.

  2. Gün 3–7

    Mülkün teslim alınması

    Fiziksel ziyaret yapılır; eşya envanteri çıkarılır ve fotoğraflanır, sayaç değerleri kaydedilir. Profesyonel fotoğraf çekimi planlanır. DASK, aidat ve vergi durumu kontrol edilir.

  3. Hafta 2–4

    İlana çıkma ve kiracı arama

    Pazar fiyatı belirlenir, onayınız alınır, ilan Sahibinden, Hepsiemlak, Emlakjet ve uluslararası portallarda açılır. Aday görüşmeleri ve mülk turları başlar.

  4. Hafta 4–6

    Kiracı yerleştirme

    Seçilen aday için tam tarama yapılır, onayınız alınır. Noter onaylı sözleşme imzalanır; tahliye taahhüdü ve kefil bu aşamada alınır. Depozito tahsil edilir, giriş envanteri (move-in) hazırlanır, kiracı taşınır.

  5. Her ay

    Standart aylık döngü

    Ayın 1’inden 5’ine beş adımlı para akışı tekrarlanır: kira talebi, gider ödemeleri, yönetim ücreti e-faturası, havale, aylık hesap özeti. Kiracıdan gelen talepler aynı gün işleme alınır.

  6. 6 ayda bir

    Fiziksel kontrol ziyareti

    Kiracıyla anlaşılan tarihte mülk ziyaret edilir. Bakım gerektirecek noktalar tespit edilir; fotoğraflı durum raporu size gönderilir.

  7. 12. ay sonu

    Yıllık sözleşme yenileme

    Bitişten 60 gün önce TÜFE ve emsal analiziyle artış hesaplanır, onayınızla kiracıya iletilir ve müzakere edilir. Yeni dönem sözleşmesi imzalanır; kiracı çıkarsa yeni kiracı arama döngüsü ek ücret olmadan başlar.

  8. Her yıl Mart

    Gelir vergisi beyanı

    Partner mali müşavirimiz yıllık kira gelir beyannamesini hazırlar; onayınızla beyan edilir. Emlak vergisi Mayıs ve Kasım taksitlerinde ödenir, DASK ve konut sigortası yıllık yenilenir.

Bir sorun olursa

Şu durumlarda ne yapıyoruz.

Mülk yönetiminde her şey her zaman beklendiği gibi gitmez. En sık karşılaşılan dört durumda standart prosedürümüz budur; her adım sizin onayınızla ilerler.

Kiracı kirayı geciktirirse

Gecikme ilk günden takibe alınır. Süreç boyunca size günlük durum bildirimi yapılır.

  1. 1. günOtomatik hatırlatma mesajı.
  2. 3. günTelefon araması, sebep tespiti, ödeme planı önerisi.
  3. 7. günResmi ihtarname; noter ya da hukuk bürosu kanalıyla, onayınızla.
  4. 14. günİcra takibi için öneri sunulur; onay alınırsa süreç başlar.
  5. 30. gün ve sonrasıTahliye davası açılması değerlendirilir.

Tahsil edilmeyen ayda yönetim ücreti alınmaz. Avukat danışmanlığı ücretsizdir; dava açılırsa süreç İstanbul Barosu tarifesi üzerinden yürür, mahkeme harç ve masrafları komisyonsuz yansıtılır.

Mevzuat: 30 günlük süre ve iki haklı ihtar (TBK m. 315, 352)

Mülkte hasar oluşursa

Acil hasarda (su kaçağı, elektrik, kapı-kilit) 24 saat içinde müdahale edilir.

  1. 2.500 TL altıOnay beklenmeden yapılır, sonra fotoğraflı raporlanır.
  2. 2.500 TL üstüÖnce sizin onayınız alınır, sonra onaylı usta ağıyla yapılır.
  3. Kiracı kaynaklıysaÖnce depozitodan mahsup edilir.

Depozito yetmiyorsa size seçenek sunulur: icra takibi ya da kiracıyla müzakere. Fatura ve garanti belgeleri sahip dosyasında saklanır.

Sözlük: giriş envanteri ve depozito

Kiracı erken çıkmak isterse

Erken fesih şartları Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilir.

  1. İhbarKiracıdan en az 15 günlük ihbar süresi ve sözleşmeye göre tazminat talep edilir.
  2. Aynı günYeni kiracı arama süreci başlatılır.
  3. Boş günlerÇıkışla yeni giriş arasındaki kira günleri için eski ya da yeni kiracıdan tahsilat planlanır.

Süreç boyunca size haftalık durum bildirimi yapılır.

Mevzuat: sözleşmenin sona ermesi (TBK m. 347)

Siz sözleşmeyi feshetmek isterseniz

Hizmet sözleşmesi en az 12 aylıktır; sürenin sonunda 60 günlük yazılı ihbarla, sebep göstermeden fesih hakkınız vardır.

Fesihte mülk dosyanız, tüm sözleşmeler, kiracı bilgileri ve mali kayıtlar eksiksiz size teslim edilir. Devam eden bir kira sözleşmesi varsa, süresinin sonuna kadar kiracıyla doğrudan siz devam edersiniz.

Sıradaki adım

Mülkünüzü anlatın, gerisini konuşalım.

30 dakikalık ücretsiz online görüşmede sözleşme detaylarını, mülkünüzün kira aralığını ve operasyonel bilgileri paylaşıyoruz. Bu görüşme size hiçbir yükümlülük getirmez.

Görüşme talep edinWhatsApp’tan yazın

Türkiye saatiyle 09.00–19.00 · mesajlara aynı gün dönülür

Ya da doğrudan yazın:

hello@stayistanbul.com.tr

This page is also available in English — you can write to us in English.