Türkiye’ye gelmeden mülkünüzü kiraya vermek.

01

Vekâletname: iki yol

Türkiye’deki bir mülkü uzaktan kiraya vermek, tahsil etmek ve gerektiğinde hukuki işlem yapmak için Türkiye’de bir kişiye ya da şirkete noter onaylı vekâletname verilir. Yurt dışından bunun iki yolu vardır.

Birinci yol, bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğudur. Konsolosluklar noterlik yetkisine sahiptir; orada düzenlenen vekâletname Türkiye’de doğrudan geçerlidir, apostil ya da çeviri gerektirmez. Randevu, kimlik (pasaport ya da Türk kimlik kartı) ve vekilin kimlik bilgileri yeterlidir.

İkinci yol, o ülkenin yerel noteridir. Bu durumda belge 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi’ne göre apostil şerhi taşımalı, Türkiye’de yeminli tercüman tarafından çevrilip noter tarafından onaylanmalıdır. Lahey Sözleşmesi’ne taraf olmayan ülkelerde apostil yerine konsolosluk tasdiki gerekir.

02

Vekâletnamede hangi yetkiler olmalı

Vekâletname, içinde yazılı işlerle sınırlıdır. Kiraya verme yetkisi tek başına tahsilat, ihtar ya da dava için yetmeyebilir. Uzaktan kira yönetimi için tipik olarak şu yetkiler yazılır:

• —Kira sözleşmesi yapmak, yenilemek, feshetmek; kira bedelini belirlemek ve artırmak
• —Kira ve depozitoyu tahsil etmek, makbuz vermek, banka hesabı üzerinden işlem yapmak
• —Aidat, vergi, sigorta ve abonelik işlemlerini yürütmek; DASK ve konut sigortası yaptırmak
• —İhtarname keşide etmek, arabuluculuğa katılmak, icra takibi başlatmak ve tahliye davası açmak için avukata vekâlet vermek (tevkil yetkisi)
• —Vergi dairesi ve GİB nezdinde beyanname vermek, vergi numarası almak
• —Vekâletin süresi ve azil koşulları; birden fazla vekil varsa birlikte mi ayrı ayrı mı hareket edecekleri

Satış yetkisi ayrı bir konudur; kiralama vekâletnamesine satış yetkisi eklemek gerekmez ve eklenmemesi mülk sahibi için daha güvenlidir.

03

Yabancı kimlik numarası ve vergi numarası

Türk vatandaşları için T.C. kimlik numarası tüm işlemlerde yeterlidir. Yabancı uyruklu mülk sahiplerinin Türkiye’de vergi işlemleri için bir vergi kimlik numarası olmalıdır; bu numara vergi dairesinden ya da GİB İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden pasaportla alınır. Türkiye’de ikamet izni olanlara verilen 99 ile başlayan yabancı kimlik numarası aynı zamanda vergi numarası olarak kullanılır.

Kira geliri beyanı, banka hesabı açılışı ve DASK poliçesi bu numaralarla yapılır. Vekil, vekâletnameyle bu numarayı adınıza alabilir.

04

Kira gelirinin yurt dışına transferi

Türkiye’de mukim olmayan kişiler Türkiye’deki bankalarda hesap açabilir ve Türk lirası kira gelirini dövize çevirerek yurt dışındaki hesaplarına gönderebilir. Türkiye’de kambiyo mevzuatı (32 sayılı Karar) bu transferleri serbest bırakır; banka, paranın kaynağını (kira sözleşmesi, kira tahsilat dekontları) ister ve dövize çevirme işlemini bir döviz alım belgesiyle belgeler.

Uygulamada süreç şöyle işler: kira Türk lirası olarak Türkiye’deki hesaba gelir; hesap sahibi ya da vekili döviz alımı yapar; banka SWIFT ile yurt dışındaki hesaba gönderir. Her transferde bankanın masrafı ve kur farkı vardır; aylık küçük transferler yerine belirli aralıklarla toplu transfer maliyeti düşürür. Kiranın doğrudan döviz olarak alınması konut kiralarında mümkündür; ancak vergi beyanı tahsil günündeki TCMB kuruyla Türk lirası üzerinden yapılır.

Bankalar arasında belge ve limit uygulamaları farklıdır; hesabın açıldığı bankanın yurt dışı transfer koşullarını baştan sormak gerekir.

05

Uzaktaki sahibin vergi durumu

Bir takvim yılında Türkiye’de altı aydan az kalanlar dar mükelleftir ve yalnız Türkiye kaynaklı gelirlerini beyan eder (GVK m. 4–6). Konut kira geliri istisnası (2026: 58.000 TL) dar mükellefe de uygulanır; beyan Mart ayında yapılır. Ayrıntı için kira geliri vergisi rehberine bakın.

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de ikamet etmedikleri sürece aynı dar mükellef kurallarına tabidir. İkamet edilen ülke de bu geliri vergilendiriyorsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması ve o ülkedeki mahsup kuralları devreye girer.

06

Uzaktan kiraya vermek için belge listesi

Vekil hangi işi yapacaksa o iş için gereken belgeler elinde olmalıdır:

• —Tapu senedi fotokopisi ve taşınmazın ada/parsel bilgisi
• —Noter ya da konsolosluk vekâletnamesi (apostilli ise çevirisiyle)
• —Pasaport ya da kimlik fotokopisi; vergi kimlik numarası
• —Türkiye’de banka hesabı bilgileri (kira ve depozito için)
• —Mevcut DASK poliçesi, son emlak vergisi ve aidat makbuzları
• —Varsa mevcut kira sözleşmesi ve kiracı bilgileri
• —Elektrik, su, doğalgaz abonelik bilgileri (kiracıya devir için)